Đất vàng thành cao ốc: DN hưởng lợi gấp 10 lần? Cập nhật lúc 14:00                  (Bất động sản) - Định giá đất vàng, phải dựa trên 1 mét vuông ở. Nếu 1 mét vuông đất 30 triệu, nhà nước phải thu về hàng trăm triệu trên 1 mét ở. Ông Nguyễn Văn Đực - Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành trao đổi với Đất Việt liên quan tới câu chuyện 24 khu đất vàng Hà Nội bỗng biến thành cao ốc, nhà tầng Bài phỏng vấn ông Nguyễn Văn Đực   PV:- Thưa ông, 24/41 khu đất “đất vàng” bỗng biến thành cao ốc ở nội đô Hà Nội đang khiến dư luận bức xúc. Sở TN&MT Hà Nội giải thích các chủ cơ sở tự chuyển đổi mục đích cho nhau. Theo ông, phải hiểu giải thích trên thế nào? Trách nhiệm các bên liên quan ra sao, thưa ông?  Ông Nguyễn Văn Đực: Tôi cho rằng, đây là hệ quả của công tác quản lý quá lỏng lẻo, tạo ra các kẽ hở cho tệ nạn tham nhũng nảy sinh và phát triển. Trong các loại tham nhũng, tham nhũng về đất đai có thể được xem là tham nhũng rõ ràng, lộ liễu nhất.   Về nguyên tắc, doanh nghiệp chỉ là đơn vị giữ đất, giữ nhà (thuê mặt bằng của nhà nước) cho nhà nước. Khi cần thu hồi, các cơ quan, đơn vị sản xuất kinh doanh nằm trong diện di dời phải chuyển đi và trao trả lại trụ sở cũ cho nhà nước. Trụ sở cũ không thuộc quyền sở hữu của các cơ quan, đơn vị sản xuất này. Vì vậy, không ai có quyền chuyển nhượng, sang tên, mua bán hay tự ý chuyển đổi mục đích cho nhau trên mảnh đất này.   Về phía cơ quan quản lý nhà nước, có thể xem xét hỗ trợ cho doanh nghiệp khoản kinh phí di dời, cộng thêm chi phí khấu khao nếu doanh nghiệp có đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên khu đất đó. Ví dụ, doanh nghiệp đầu tư hết 100 đồng, sau khi trừ khấu hao hết 30 đồng, nhà nước có thể hỗ trợ cho doanh nghiệp thêm 70 đồng và thu hồi lại toàn bộ diện tích khu đất trên. Ngược lại, nếu cơ sở hạ tầng là do nhà nước đầu tư trước đây, nhà nước không cần phải chi trả một khoản hỗ trợ nào khác cho doanh nghiệp. Khu đất sau khi thu hồi, dựa trên các cơ sở tham chiếu quy hoạch, kiến trúc… địa phương và trung ương sẽ quyết định sử dụng đất vàng thế nào, sử dụng vào mục đích gì? Khi xác định rõ mục đích sử dụng như làm nhà ở, văn phòng, hay công viên… nhà nước sẽ tiến hành định giá tài sản theo giá thị trường và tổ chức đấu thầu công khai cho tất cả các đơn vị cùng tham gia. Để đảm bảo công bằng, minh bạch, tránh tình trạng tham nhũng, cần đảm bảo tuyệt đối không có tình trạng ưu tiên, ưu thế cho bất cứ đối tượng nào, bao gồm cả đơn vị “giữ nhà”. Cũng không thể áp dụng phương án chỉ định thầu hay đổi trụ sở lấy dự án như một số địa phương vẫn làm thời gian qua.   Tôi cũng nhớ lại chủ trương hóa giá nhà công vụ cho cán bộ, công chức cách đây khoảng 20-30 năm trước, gây bức xúc trong dư luận. Đã có cán bộ được mua lại biệt thự khoảng 300 cây vàng bán lại tới 3000 cây vàng.   Cuộc tranh cãi về câu chuyện có nên hóa giá nhà công vụ hay không đã xảy ra và hầu hết ý kiến đều cho rằng việc hóa giá nhà công vụ là không khách quan. Vì cán bộ ở nhà công vụ chỉ là người “giữ nhà công vụ”, vì vậy khi nghỉ hưu hoặc mất đi phải trả lại nhà công vụ cho nhà nước. Tuyệt đối không có quyền chuyển nhượng, sang tên hay bán đi rồi chia chác cho con cháu như một món lợi từ trên trời rơi xuống. Trừ một số trường hợp là cán bộ, lãnh đạo cấp cao như Đại tướng Võ Nguyên Giáp thì khi mất đi, nhà đó có thể giữ lại làm nhà lưu niệm.  Bài học đấu giá tại lô đất số 23 Lê Duẩn (TP.HCM) vẫn còn “nóng hổi”. Khu đất có diện tích cực đẹp này (55 x 55 m), được định giá khởi điểm chỉ 558 tỉ đồng. Nhưng trải qua tới 16 vòng đấu và cuối cùng TP.HCM đã thu về số tiền cao hơn gần 2,6 lần so với giá khởi điểm ban đầu. Như vậy, nếu không tổ chức đấu thầu, TP.HCM đã có nguy cơ để mất hàng ngàn tỉ. Cơ hội tham nhũng chính là ở đây.   Vì vậy, thời gian qua dư luận vẫn nói mãi câu chuyện tình trạng cố níu đất vàng, xin cho những đơn vị “con đẻ, con nuôi”vào “chiếm giữ”, định giá thấp hơn giá thị trường tới quá nửa... hoặc dựng các kịch bản để che đậy phần "tư túi" bên trong. Đây là thực tế ai cũng biết, ai cũng thấy.   Rất nhiều doanh nghiệp làm ăn thua lỗ, nhưng vẫn tồn tại được và nhiều người vẫn muốn giữ, muốn mua lại cổ phiếu doanh nghiệp đó không phải vì doanh nghiệp đó làm ăn hiệu quả hay thành công mà vì của hồi môn của doanh nghiệp đó. Nên dù doanh nghiệp làm ăn thua lỗ, vẫn có người nhòm ngó với hi vọng được hóa giá, sử dụng đất vàng trụ sở với giá hời nhất. Giải thích của Sở TN&MT Hà Nội càng chứng minh quả thật có những sai lầm, kẽ hở quá lớn trong quản lý đất đai, nhất là các khu “đất vàng” trụ sở. Buộc doanh nghiệp phải di dời nhưng lại giao quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp là sai lầm vô cùng lớn. Hà Nội cần tước ngay quyền sử dụng đất của các cơ sở kinh doanh này, ngăn chặn những kẻ hở, tạo cơ hội cho nhóm lợi ích trục lợi, làm thất thoát nguồn lực của đất nước. Với trách nhiệm là cơ quan quản lý nhà nước, Sở TN&MT Hà Nội cũng không thể để tình trạng các cơ sở này tự chuyển đổi mục đích cho nhau. Điều đó khiến dư luận hoàn toàn có quyền nghi ngờ có chuyện bắt tay, móc nối, chia chác ăn phần giữa các cơ quan quản lý với doanh nghiệp, nên cố tình làm ngơ. Tôi từng được nghe, để dự án trót lọt doanh nghiệp phải trích từ 10-15% giá trị lợi nhuận của dự án cho người ký quyết định. Tình trạng chung chi trải đều từ bộ phận tài chính, tài nguyên môi trường, đơn vị làm quy hoạch, xây dựng, cho tới đơn vị cấp phép... Khi có dự án rồi, doanh nghiệp lại tiếp tục phải lo lót để được cơi nới, thêm tầng, được chuyển đổi mục đích… Vì vậy, tôi mới nói đất đai là lĩnh vực dễ nảy sinh tham nhũng, tham nhũng nhiều và tham nhũng có tổ chức. PV:- Vậy theo ông, tình trạng đâu đâu cũng mọc lên cao ốc sẽ ảnh hưởng thế nào tới quy hoạch thành phố? Tình trạng tham nhũng, chạy theo lợi nhuận, dự án có phải là nguyên nhân khiến mặt đô thị lộn xộn, chắp vá không?   Ông Nguyễn Văn Đực: Đâu đâu cũng mọc lên cao ốc, nhà cao tầng ở Hà Nội hay TP.HCM cũng giống nhau và cùng dẫn tới hệ quả chung. Tại TP.HCM cũng vậy, doanh nghiệp nào cũng muốn phát triển các khu đô thị ở trung tâm, dẫn tới tình trạng đô thị bị nén chặt, vượt chỉ tiêu ban đầu, gây kẹt xe, tắc đường, ngập úng… hệ lụy đi theo là làm chậm quá trình phát triển của thành phố.   PV:- Theo ông, tại sao lại có việc lách luật như vậy?  Ông Nguyễn Văn Đực: Lách luật là lòng tham của doanh nghiệp. Doanh nghiệp tham lam nhưng cơ quan quản lý lỏng lẻo, nhắm mắt làm ngơ. Thậm chí có hiện tượng nhận tiền, chạy dự án như dư luận phản ánh.   Về nguyên tắc, DN phải thực hiện theo quy hoạch, theo cam kết, cơ quan quản lý có trách nhiệm giám sát, thực thi nghiêm minh. Tuy nhiên, có thể thấy cơ quan quản lý không chặt, cấp phép đã có tiêu cực nhưng khi xây dựng cũng lại thêm tiêu cực nữa… vì thế mới xảy ra tình trạng đâu đâu cũng cao ốc, nhà vượt số tầng, phá vỡ quy hoạch nhưng vẫn ngang nhiên tồn tại.   PV:- Hiện tại, vẫn còn nhiều cơ quan xí nghiệp nắm giữ những vị trí vàng đang trong diện di dời. Thực trạng trụ sở đi, chung cư xuất hiện đi kèm với nó rất có thể là tham nhũng, lợi ích nhóm phải được nhìn nhận và xử lý ra sao? Ông Nguyễn Văn Đực: Tôi phải nhắc lại câu chuyện tham nhũng có tổ chức. Tôi hoàn toàn có quyền nghi ngờ những thương vụ mua bán, chuyển nhượng trụ sở giữa cơ quan quản lý cho những người nắm quyền giữ đất với giá rất rẻ. Từ tư duy ưu tiên, ưu ái dẫn tới định giá sai, định giá thấp dưới giá thị trường. Người mua lại đương nhiên được hưởng khoản chênh lệch quá hời với giá bằng 1/2-1/5 giá thị trường. Số tiền trên hoặc để bỏ túi riêng, hoặc để lo lót bù lỗ những thua lỗ trước đây. Tất nhiên, để có được dự án doanh nghiệp cũng phải chấp nhận chung chi cho các đơn vị quản lý có thẩm quyền quyết định như tôi đã nói ở trên. Tôi cũng được phép nghi ngờ, những ai phê duyệt, cấp phép, cũng được hưởng lợi từ khoản chênh lệch này. Vì thế tôi mới nói tham nhũng có tổ chức là như vậy. Vậy xử lý thế nào? Thứ nhất, rà soát lại những trụ sở đã được định giá và sang tên cho doanh nghiệp khác, chuyển đổi mục đích sử dụng biến đất vàng thành các dự cao tầng, nhiều người ở, có được cấp phép không? Nếu đã được cấp phép, sở tài chính phải định giá lại theo đúng giá thị trường mà doanh nghiệp được hưởng lợi. Tôi lấy ví dụ, 1 mét vuông đất bán 30 triệu đồng. Trong đó tiền xây dựng khoảng 10 triệu đồng, 20 triệu là do vị trí đắc địa của dự án mà có. Như vậy, 20 triệu trên là giá trị vô hình của nhà nước tạo ra, không phải bỗng nhiên doanh nghiệp có được, nhà nước phải được thu về. Do đó, giá trị thực nhà nước được thu về phải dựa trên 1 mét vuông ở chứ không phải là 1 mét vuông đất. Vì, 1 mét vuông đất có thể xây được từ 5-7 mét vuông ở. Nếu nhân lên, 1 mét vuông đất nhà nước thu về 20 triệu thì 1 mét vuông ở nhà nước phải thu lại hàng trăm triệu đồng. Nếu đất vàng nằm trên đường Lê Trực được bán với giá 80 triệu/1m2, tiền xây dựng chỉ khoảng 10-15 triệu/1m2. Giả sử, cứ 1 mét vuông đất xây được 5 mét vuông ở thì số tiền nhà nước phải thu lại là 65x5=325 triệu/1m2 đất. Cứ như vậy, tổng số tiền nhà nước thu hồi là tổng số mét vuông đất nhân với tổng số mét vuông ở. Trường hợp thứ hai, nếu trụ sở đất vàng chưa được hóa giá hoặc chưa được bán thì phải ngừng lại ngay. Nhà nước phải thu hồi đất, chỉ hỗ trợ kinh phí di dời, kinh phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng sau khi trừ khấu hao. Sau khi thu hồi và quy hoạch theo mục đích, chủ trương của nhà nước, khu đất trên sẽ được bán đấu giá công khai như khu đất 23 Lê Duẩn (TP.HCM). PV:- Còn nhớ, khi trả lời chất vấn ĐB HĐND T.P về quy hoạch, cấp phép xây dựng chung cư, nhà cao tầng một lãnh đạo TP.HN đã thừa nhận không nắm được có bao nhiêu khu đô thị đã có trường học. Theo ông, vì sao việc kiểm soát trên lại khó khăn tới vậy? Trong trường hợp này theo ông phải xử lý thế nào?   Ông Nguyễn Văn Đực: Là lãnh đạo thành phố nhưng lại nói như vậy là chưa khiến người dân hài lòng. Ở Hà Nội có Sở Quy hoạch kiến trúc, có Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên môi trường… để tình trạng này xảy ra là do công tác quản lý, kiểm tra, kiểm soát bị buông lỏng.   Các đơn vị này phải chịu trách nhiệm. Nghiêm khắc hơn phải cách chức, buộc thôi việc để răn đe.   Thực tế, kiểm soát tình trạng này không khó nhưng làm không nghiêm nhà nước và người dân cùng thiệt. Cụ thể trong những khu chung cư, khu đô thị không có các công trình phúc lợi, khu công ích, không có nhà trường, bệnh viện thì nhà nước phải bỏ tiền ra đầu tư thay cho doanh nghiệp còn người dân phải trả tiền sử dụng dịch vụ phúc lợi mà lẽ họ phải được hưởng. Câu chuyện này, không khác nào người bán hàng đổ rác ra đường thì đơn vị bảo vệ môi trường, đô thị phải dọn.    PV:- Xin cảm ơn ông! (Theo Đất Việt) Vũ Lan Nhiều DN BDDS làm ăn chẳng tài giỏi gì nhưng họ vẫn kiếm lợi nhuận khủng. Cái lợi họ kiếm được ngay sau khi được giao đất (hầu hết là mua giá rẻ hoặc tước đoạt của dân). Mua rẻ, bán đắt là bí quyết lợi nhuận. Thương Giang