Đại dự án 12.000 tỷ ở Vũng Tàu: Vũng Tàu đừng vội! Cập nhật lúc 14:24                 Vũng Tàu nên tìm các giải pháp tổ chức không gian, giải pháp quy hoạch cho dự án trước, không nên vội cấp phép cho dự án. Dễ biến tướng, sai lệch TS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Hà Nội cho rằng, tỉnh Bà Rịa -Vũng Tàu và TP. Vũng Tàu nên chờ đợi, không vội vàng cấp phép cho dự án tổ hợp bất động sản do Tập đoàn BRG (Chủ đầu tư) đề xuất để tránh sau này phải chạy theo để sửa. Cần lưu ý mật độ dân số, hệ số sử dụng đất tại các condotel. Ảnh minh họa CafeF Về mặt chủ quan, TS Đào Ngọc Nghiêm đánh giá, hệ thống cơ sở hạ tầng, quy hoạch ở các khu đô thị lớn của Việt Nam đang đi lùi vì sự bất cập về sắp xếp, quy hoạch, mật độ xây dựng… Chính vì vậy, phát triển đô thị theo xu hướng đô thị nén kết hợp đa cực, đa trung tâm.  Theo đánh giá, đô thị nén sẽ góp phần giải quyết được những vấn đề quan trọng nhất trong cuộc sống xã hội, nâng cao chất lượng, dịch vụ cho cuộc sống của người dân trong điều kiện tự nhiên, điều kiện biến đổi khí hậu đặc biệt là dân số đang gia tăng rất mạnh như hiện nay. Tuy nhiên, vị TS cho rằng, để một đô thị phát triển đúng nghĩa bắt buộc phải đáp ứng được các tiêu chí, tiêu chuẩn cụ thể. Trước hết, phải đặt dự án trong quy hoạch tổng thể mà đầu tiên là đưa ra những nhận định, đánh giá về nhu cầu phát triển của loại hình này tới đâu và các condotel này sẽ tạo ra các động lực phát triển mới cho đô thị thế nào? Bài học ở các nước trên thế giới đều cho thấy phát triển loại hình condotel đã được áp dụng nhiều và khá thành công. Riêng với Việt Nam cũng cần áp dụng loại hình đô thị trên nhưng bố trí mật độ tại các condotel tới đâu lại là vấn đề lớn. "Theo quan sát của tôi, trong các dự án condotel hiện nay vấn đề kiểm tra, giám sát các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật chưa tốt, cụ thể như: chỉ tiêu mật độ xây dựng; mật độ hệ số sử dụng đất đai; chỉ tiêu dân số. Đây là những hệ số được quốc tế rất quan tâm. Riêng hệ số đất đai chính là hệ số thể hiện mật độ sử dụng đất trên mật độ cây xanh, mật độ các diện tích dành cho không gian công cộng. Đối với các khu đô thị cũ ở Hà Nội, hệ số sử dụng đất đai chỉ khoảng 2 lần nhưng trong các đô thị mới hiện nay hệ số này đã lên tới 7-8 lần, thậm chí có khu vực lên tới 11-12 lần. Tình trạng lạm dụng hiệu suất sử dụng đất, bố trí quá nhiều các công trình cao tầng tại một số khu đô thị vừa qua đã khiến dư luận có những phản ứng khá bức xúc. Vì thế, yêu cầu trước hết là phải rà soát đồng bộ các chỉ tiêu trong đó có các chỉ tiêu sử dụng đất, đặc biệt là chỉ tiêu về dân số. Yêu cầu giám sát dân số phải căn cứ vào quy hoạch và tình hình phân bổ đất đai hiện nay, trong đó bao gồm cả các mối quan hệ giữa hạ tầng kỹ thuật, giao thông điện nước với hạ tầng xã hội. Đây chính là những tồn tại mà hầu hết các đô thị, dự án condotel đều mắc phải tại các điểm nóng phát triển vừa qua", TS Đào Ngọc Nghiêm chỉ rõ. Lấy ví dụ từ Nhật Bản để chứng minh thêm cho các dự án cao tầng, condotel tại Việt Nam thời gian qua đang có nhiều biến tướng, sai lệch, chưa phù hợp, TS Đào Ngọc Nghiêm cho biết: "Hầu hết các dự án cao tầng, condotel tại Nhật đều rất hạn chế xây dựng nhà cao tầng. Khi không có nhà cao tầng sẽ hạn chế được hệ số sử dụng đất và cũng hạn chế được sự gia tăng mật độ dân số. Quan trọng hơn, phát triển dự án phải đặt trong cấu trúc phát triển tổng thể của toàn dự án. Tức là xây dựng nhà ở, bảo đảm mật độ dân số nhưng phải đồng bộ hạ tầng kỹ thuật. Những chức năng như trung tâm thương mại... chỉ bảo đảm diện tích tối thiểu phục vụ người dân, không mở rộng, tạo áp lực về hệ số sử dụng hạ tầng, gây bức xúc cho người dân. Đặc biệt ở Mỹ, xây dựng nhà cao tầng, condotel phải trú trọng hạ tầng kỹ thuật của cả vùng, khu vực xung quanh. Các đô thị, condotel ở Việt Nam chưa làm được việc này. Các chủ đầu tư chỉ chú trọng vào hiệu quả xây dựng, khai thác hiệu quả sử dụng khu vực đất được giao mà chưa đáp ứng được hạ tầng liên kết với khu vực xung quanh dẫn tới ùn tắc cục bộ, ô nhiễm môi trường, ngập lụt...". Chưa nên vội Đặc biệt, theo vị chuyên gia, vấn đề hành lang pháp lý tại Việt Nam đối với các dự án condotel cũng chưa rõ ràng. Nhiều tranh cãi về việc condotel là đất thương mại, du lịch, dịch vụ hay đất ở, việc cấp quyền sử dụng với loại hình này như thế nào... cũng là vướng mắc khó giải quyết. TS Đào Ngọc Nghiêm nhấn mạnh, việc xác định quyền sở hữu đất đai tại Việt Nam khác hẳn so với các nước khác trên thế giới, trong đó, đất đai là sở hữu toàn dân, nhà nước chỉ là đại diện quản lý. Vì thế, phải xác định rất rõ quyền sử dụng đất, trong đó được chia ra làm 4 nhóm cơ bản và chỉ có nhóm đất ở được giao cho người dân sử dụng lâu dài mới được cấp sổ đỏ. Các nhóm còn lại đều chỉ được sử dụng theo hình thức thuê lâu dài. Vì thế, giao quyền sử dụng đất phải căn cứ vào chức năng sử dụng đất để quyết định. Riêng với đề xuất cấp sổ đỏ cho condotel, TS Đào Ngọc Nghiêm lo ngại sẽ liên quan tới rất nhiều quy định pháp lý khác. Đặc biệt sổ đỏ lại là cơ sở xác lập quyền sở hữu đất đai, tức là người mua và người bán sẽ có được quyền mua - bán căn hộ condotel, như vậy sẽ gây rất nhiều khó khăn trong công tác quản lý đất đai sau này. Hơn nữa, nếu cấp sổ đỏ cho condotel, quy hoạch khu dân cư hiện hữu chắc chắn vỡ trận. Khi phát triển đô thị, vấn đề dân số, không gian kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật phải được quản lý chặt chẽ. Về dân số, phải tính toán dân số tạm trú, dân số ổn định và khách vãng lai. Sức chịu tối đa của hạ tầng kỹ thuật sẽ được tính toán dựa theo dân số được quy đổi từ khách vãng lai, tạm trú. Nhưng nếu đất du lịch được sử dụng như đất ở, có quyền chuyển nhượng thừa kế, hạ tầng sẽ không thể kham nổi khi dân lưu trú biến thành dân số ổn định. Với tất cả những lo ngại nói trên, TS Đào Ngọc Nghiêm cho rằng, đối với dự án tổ hợp bất động sản do Tập đoàn BRG đề xuất ở Vũng Tàu cần phải xem xét rất cụ thể phương án đầu tư của dự án này. Trước mắt, là nên chậm lại, chờ đợi sự hoàn thiện của các hành lang pháp lý, trên cơ sở đó sẽ quyết định đầu tư dự án. "Vũng Tàu nên tìm các giải pháp tổ chức không gian, giải pháp quy hoạch cho dự án trước, còn đối với cơ sở pháp lý thì cần chậm lại, tham khảo thêm những vấn đề đang được điều chỉnh, sửa đổi hiện nay. Chỉ làm được như vậy, Vũng Tàu mới kỳ vọng thu hút được đầu tư, thực hiện xã hội hóa các dự án hiệu quả nhất. Chưa nên vội vàng cấp phép khi còn đang có quá nhiều bất cập. Tiếp theo, nếu có xem xét cấp phép phải xem xét hài hòa lợi ích giữa các bên, bao gồm chủ đầu tư, nhà nước và cả người dân. Không thể vì định hướng của chủ đầu tư mà chạy theo dự án, hoặc bị dự án của chủ đầu tư lái theo, xây nhiều nhà cao tầng, xây dựng vượt quá hệ số sử dụng đất, dẫn tới những bất đồng với dân cư, chủ đầu tư cũng như gây áp lực tới hạ tầng, ảnh hưởng tới chất lượng sống của người dân. Đây là vấn đề Bà Rịa - Vũng Tàu cần phải lưu ý, tránh không để xảy ra", TS Đào Ngọc Nghiêm lưu ý. (Theo Đất Việt) Hoài An