Hà Nội xin cải tạo chung cư cũ: Những điều lạ lùng! Cập nhật lúc 15:43                   “Hà Nội xin chủ động quyết các chỉ tiêu quy hoạch về dân số, tầng cao công trình khi cải tạo chung cư cũ là đề xuất rất lạ lùng...”. Trao đổi với Đất Việt, TS Trần Ngọc Hùng- Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam nói thẳng như vậy về đề xuất của Hà Nội xin được chủ động quyết định việc điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch về dân số, tầng cao công trình khi cải tạo, xây mới chung cư cũ tại khu vực nội đô.   TS. Trần Ngọc Hùng- Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Đề xuất kỳ lạ PV: Ông nói đề xuất của Hà Nội xin được chủ động quyết định điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch về dân số, tầng cao công trình khi cải tạo, xây mới chung cư cũ tại nội đô là rất kỳ lạ, vì sao vậy? Nếu vậy, việc lấy lý do tiến độ cải tạo chậm chạp để đưa ra đề xuất trên có hợp lý không, thưa ông? TS Trần Ngọc Hùng: Trước hết, phải nói rằng chủ trương cải tạo chung cư cũ đã được triển khai hơn 10 năm rồi, nhưng tiến độ, kết quả nhìn thấy gần như là con số 0. Tính tới thời điểm hiện tại, mới chỉ có hơn chục chung cư cũ được xây dựng mới đưa vào sử dụng, chiếm chưa tới 1%. Trong khi đó, tình trạng xuống cấp, nguy cơ sụp đổ hàng loạt chung cư cũ đang được đặt ở mức cảnh báo đỏ. Mối hiểm họa về người và tài sản là rất đáng lo ngại. Đứng trước mối lo ngại trên, mới đây tại buổi làm việc với Chính phủ, Tổng hội Xây dựng đã có báo cáo trực tiếp và đề nghị Chính phủ cần có chính sách quan tâm đặc biệt tới vấn đề cải tạo chung cư cũ, nhất là những mối nguy về người và của. Muốn làm được như vậy thì cần phải nhìn thẳng vào cái gốc của vấn đề, không được né tránh nó. Ở đây, vấn đề xuất phát chính từ Nghị quyết 31 cũng như các quyết định liên quan đến chính sách cải tạo, xây dựng nhà chung cư của Hà Nội, trong đó nhấn mạnh chủ trương huy động nguồn xã hội hóa để thực hiện quy hoạch lại chung cư cũ. Cải tạo chung cư cũ khác hoàn toàn với xây dựng dự án mới, nó liên quan tới nhiều vấn đề như chính sách với con người, chi phí xây dựng quy hoạch... Vì thế, xã hội hóa không thể làm được, doanh nghiệp không thể làm thay Nhà nước. Một khi thực hiện xã hội hóa, nhà đầu tư sẽ luôn đặt vấn đề lợi nhuận lên hàng đầu, như vậy sẽ nảy sinh nhiều mâu thuẫn giữa người dân và nhà đầu tư. Người dân không chịu thiệt, còn chủ đầu tư luôn muốn được lợi. Vì không muốn thiệt nên nhiều người dân cho rằng giá đất tại khu vực họ sinh sống rất cao, chủ đầu tư lấy nhà của họ để xây mới thì phải đền bù cho họ căn hộ mới gấp 2-3 lần so với diện tích hiện tại, nhưng lại không muốn bỏ thêm tiền. Đòi hỏi này phù hợp với nhu cầu sống hiện tại của người dân. Họ không thể ở mãi với căn hộ rộng 25-30m2 như trước đây. Nhưng điều này lại không phù hợp trong trường hợp chủ đầu tư tự bỏ tiền đập chung cư cũ xây lại chung cư mới. Đó là lý do tại sao việc cải tạo chung cư cũ khó đến vậy. Về phía cơ quan quản lý nhà nước, muốn có một khu đô thị mới, muốn xóa bỏ chung cư cũ xập xệ, xuống cấp, gây nguy hiểm, muốn người dân có được nơi ở mới, nhưng lại không muốn bỏ tiền, thì buộc phải nhượng bộ cho chủ đầu tư lấy thêm đất, mở rộng diện tích đáy, tăng hệ số sử dụng diện tích đất bằng cách chất thêm tầng, xây nhiều căn hộ hơn. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cũng chỉ hào hứng với một số dự án đất vàng, có vị trí mặt phố lớn, khả năng sinh lợi cao. Những vị trí không thuận lợi, khả năng sinh lợi thấp thì không ai muốn làm.  Đây tiếp tục là câu trả lời cho lý do vì sao sau 10 năm triển khai nhưng kết quả chỉ có hơn chục chung cư được cải tạo và đưa vào sử dụng, chiếm chưa tới 1%. Như vậy, chủ trương xã hội hóa chỉ hiệu quả với những vị trí đất vàng, dễ mang lại lợi ích cho nhà đầu tư, chứ không đạt được mục tiêu cải tạo quy hoạch chung của thành phố. Với quy định khống chế chiều cao, mật độ dân số tại các khu vực nội đô thuộc các thành phố lớn thì nhà đầu tư càng không muốn tham gia. Mục tiêu đương nhiên thất bại. Có lẽ vì lý do trên Hà Nội mới cho rằng, nếu cởi bỏ được quy định khống chế về chiều cao, mật độ dân số thì sẽ thu hút được nhà đầu tư, hoàn thành mục tiêu cải tạo chung cư cũ. Nhưng đây là đề xuất rất kỳ lạ, vì nó chỉ có mục đích tăng thêm hệ số sử dụng đất cho nhà đầu tư, chứ không giải quyết được bài toán quy hoạch của thành phố. Hơn nữa, đề xuất trên sẽ đi ngược lại hoàn toàn với quy hoạch chung đã được Chính phủ phê duyệt, Quốc hội vừa cho ý kiến. Nếu đồng ý với đề xuất của Hà Nội, không cẩn thận đây sẽ là cái cớ cho người ta vin vào, tùy tiện điều chỉnh quy hoạch, lúc đó Hà Nội chắc chắn sẽ phải trả giá rất đắt. Vì thế, để công tác cải tạo chung cư cũ có hiệu quả hơn, cần coi cải tạo chung cư cũ là một dạng nhà ở xã hội và Nhà nước phải đóng vai trò chủ đạo. Các cấp có thẩm quyền cũng cần đổi mới cơ chế chính sách với những giải pháp quyết liệt và đồng bộ PV:  Người ta cũng lo ngại, cuộc đua đất vàng chung cư, tập thể cũ sẽ lại chỉ của riêng các đại gia có tiếng trên thị trường, hoặc những công ty mới nổi, thuộc dạng doanh nghiệp thân hữu, điều không mới trong thị trường bất động sản Việt Nam. Khi đó, hiệu quả dự án đương nhiên thấp hơn nữa, và những hệ lụy cho đô thị lớn hơn nữa. Ông có chia sẻ với những lo ngại này không? Theo ông, nếu chiều theo nhà đầu tư, Hà Nội sẽ phải đối diện với những hệ lụy thế nào? TS Trần Ngọc Hùng:  Dự án quy mô càng lớn thì đòi hỏi nhà đầu tư càng phải mạnh. Theo báo cáo của Hà Nội, tới nay có 19 nhà đầu tư được giao nhưng hầu hết đều xin rút, hoặc trả lại dự án không thực hiện, đó là do năng lực hạn chế hoặc do lợi ích không bảo đảm.  Chung cư B1 Văn Chương (Hà Nội) có từ những năm 70 của thế kỷ trước đẫ đến mức báo động đỏ.     Tôi không hoàn toàn phản đối việc xây nhà cao tầng trong khu vực nội đô, nhưng trong điều kiện hạ tầng còn hạn chế, yếu kém như hiện nay, thì chưa phải là thời điểm thích hợp để Hà Nội chất tải thêm nữa.   Muốn làm được như vậy thì Nhà nước phải xác định lại vai trò quy hoạch, không thể phụ thuộc, giao khoán cho nhà đầu tư được. Chính vì lâu nay Nhà nước đã nhường quyền dẫn dắt phát triển đô thị cho các nhà đầu tư tư nhân, nên chất lượng quy hoạch chưa tốt. Đặc biệt quy hoạch bị điều chỉnh theo đề xuất của chủ đầu tư dự án chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng “lợi ích tư nhân đang dẫn dắt phát triển đô thị”. Chắc chắn, lợi ích tư nhân dẫn dắt phát triển sẽ thu hẹp các lợi ích cho các mục tiêu khác, làm cho thị trường bất động sản thiếu bền vững. Tác động trước mắt là các nhà đầu tư tư nhân không muốn đầu tư hạ tầng và tiện ích công cộng, luôn làm cho diện tích nhà ở rộng nhất để bán thu lợi. Từ đó, hạ tầng giao thông không tương xứng với lượng dân cư sinh sống, làm ùn tắc, môi trường không bảo đảm cho sức khỏe cư dân... Bên cạnh đó, quy hoạch hạ tầng không phù hợp với quy hoạch chung về kiến trúc, không gian, cảnh quan. Tôi thấy rất lạ lùng, một hồ Thành Công đẹp như vậy nhưng bây giờ đã bị toàn nhà cao tầng vây lại, chỉ còn như vũng nước. Điều này rất đáng tiếc. Đó là còn chưa nói tới khả năng những tòa nhà cao tầng phải đối diện với thiên tai, gió bão, nguy cơ sập, đổ, có thể gây nguy hại rất lớn cho xã hội và người dân. Vì thế, tôi đặc biệt nhấn mạnh yêu cầu kêu gọi nhà đầu tư có năng lực là cần thiết, nhưng trách nhiệm quy hoạch không thể giao khoán hoàn toàn cho nhà đầu tư muốn làm gì thì làm. PV: Một vấn đề khác, nhiều ý kiến băn khoăn rằng việc tạo ra một cuộc đua vào bất động sản bằng đề xuất trên liệu có hợp lý không, khi tình trạng dư thừa căn hộ, thậm chí bong bóng bất động sản đã được cảnh báo. Quan điểm của ông như thế nào? Nếu vậy, có nên chấp thuận đề xuất của Hà Nội không? TS Trần Ngọc Hùng: Rõ ràng những khu đất vàng, nằm ở vị trí đẹp, mặt tiền rộng và khả năng sinh lời rất cao luôn là sự thèm muốn của các nhà đầu tư. Nhất là với nguồn cung hạn chế ở khu vực trung tâm, chỉ cần có được đất lập tức đất đó sẽ là vàng, là kim cương. Để tận dụng khả năng sinh lợi, chắc chắn các nhà đầu tư sẽ tìm cách làm tăng hệ số sử dụng bằng cách xây dựng nhà cao tầng, xây thêm trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê… Và như vậy sẽ có thêm nhiều căn hộ được bán ra, lợi nhuận thu về cho nhà đầu tư ngày càng lớn hơn. Vì thế “cơn sốt” xoay quanh số phận những khu “đất vàng” chưa bao giờ hết nóng và đây cũng là lý do nhiều nhà đầu tư luôn chạy đua để được sở hữu các diện tích đất vàng.  Tuy nhiên, nghịch lý nhìn thấy trước là người dân ở chung cư cũ sẽ không thể mua được nhà với giá thương mại nếu không được nhà nước hỗ trợ, còn nhà ở tái định cư lại quá nhếch nhác, nghèo nàn, không đáp ứng được các yêu cầu của cuộc sống, do đó người dân không muốn ở. Tình trạng nhà tái định cư bỏ không, còn dân không có chỗ ở là phản ánh trung thực về mâu thuẫn trên. Trong khi đó, những người dân ngoại tỉnh có điều kiện, có thu nhập sẽ đổ xô mua nhà nội đô. Việc này dễ gây ra một cảnh hỗn loạn dân nội đô chạy đi, dân ngoại tỉnh chạy vào. Đây cũng là cơ hội cho các nhà đầu tư đẩy giá, thu lợi, tạo ra những bong bóng bất động sản mới. Quan điểm của tôi vẫn là phải thận trọng, không vội vàng chấp thuận đề xuất của Hà Nội được. Gỡ vướng thế nào? PV: Trở lại vấn đề cải tạo chung cư, theo ông, chúng ta nên tháo gỡ vướng mắc hiện nay như thế nào? Kinh nghiệm của các nước trên thế giới trong vấn đề này ra sao và Việt Nam nên học hỏi như thế nào? TS Trần Ngọc Hùng: Có rất nhiều giải pháp để tháo gỡ vướng mắc hiện nay nhưng giải pháp nào cũng phải bảo đảm mang lại lợi ích cho tất cả các bên: Nhà nước, chủ đầu tư và người dân. Trong đó, lợi ích của Nhà nước là làm cho người dân yên tâm, của nhà đầu tư là lợi nhuận, của cư dân là đời sống được đảm bảo. Thành phố muốn có một khu đô thị mới đẹp thì phải bỏ tiền, bỏ đất. Dân muốn ở nhà tốt hơn, môi trường sống tốt hơn thì phải bỏ thêm tiền. Còn nhà đầu tư làm thì phải có cơ chế bảo đảm lợi ích cho họ. Khi nào mối quan hệ trên chưa được giải quyết thì mục tiêu quy hoạch, cải tạo lại chung cư cũ sẽ không bao giờ thực hiện được. Chung cư C8 Giảng Võ thuộc diện nguy hiểm Vậy, tháo gỡ vướng mắc trên thế nào? Muốn tháo gỡ được những vướng mắc hiện tại không khó, nhưng trước hết, Nhà nước phải thể hiện rõ vai trò của mình trong 3 vấn đề: Thứ nhất, Nhà nước phải trực tiếp bỏ tiền và đứng ra tổ chức điều tra, lập quy hoạch toàn bộ các khu chung cư cũ theo đúng quy định pháp luật, không thể giao cho doanh nghiệp làm. Quy hoạch nên theo hướng xây dựng đô thị nhỏ gọn, đô thị nén, chủ yếu phát triển về chiều cao và không gian phía trên, ít phụ thuộc vào xe ô tô cá nhân, có ranh giới rõ ràng với các khu vực xung quanh, có khả năng tự cung cấp đầy đủ dịch vụ, sử dụng hỗn hợp đất đai một cách đa dạng, tức là phát triển các khu vực đô thị đa chức năng (cư trú, làm việc, học hành, mua sắm và giải trí), để tạo điều kiện cho phần lớn người dân hàng ngày có thể đến các nơi cần thiết chỉ bằng đi bộ, xe đạp và giao thông công cộng. Thứ hai, để thực hiện được mục tiêu theo quy hoạch trên, Nhà nước phải có quỹ đất quy đổi ngay bên cạnh để làm nhà trước cho người dân ở, không phải theo hình thức xây nhà tạm cư, gây đảo lộn cuộc sống, sinh hoạt của người dân. Nên nhớ, việc thực hiện phải theo quy hoạch từng khu, không làm riêng lẻ từng chung cư một. Tôi lấy ví dụ, khi giải tỏa lô đất tại Nhà máy Rượu Hà Nội có tổng diện tích là 7.657 m2, bao gồm hai khu đất riêng biệt nằm cạnh nhau. Muốn cải tạo khu này bắt buộc phải có quy hoạch tổng thể toàn khu Lò Đúc - Nguyễn Công Trứ. Như vậy, khi muốn phá bỏ chung cư Nguyễn Công Trứ thì Nhà nước phải dành một phần quỹ đất tại lô đất của Nhà máy Rượu Hà Nội để xây nhà cho người dân sang đó ở trước, sau đó mới phá đi xây mới. Như vậy, thời gian đầu Nhà nước có thể phải bỏ ra khoảng vài trăm tỷ để cải tạo một tiểu khu đô thị mới, nhưng chỉ một thời gian sau Nhà nước đã có thể thu lời nhờ tiếp tục quy hoạch xây dựng một khu đô thị đồng bộ ngay trên các diện tích đất được thu hồi. Tuy nhiên, công tác điều tra, làm quy hoạch lâu nay chưa tốt, giải pháp xử lý chưa căn cơ, bài bản. Vì thế, thay vì quy hoạch theo từng khu, dành đất làm nhà cho dân ở, thì lại thu hồi đất, yêu cầu giải tỏa, bồi thường với mức thấp rồi đẩy người dân phải di tản đến các khu vực lân cận như Gia Lâm, Sóc Sơn, Mễ Trì, Trung Hòa... cách xa nơi ở cũ hàng mấy chục cây số để ở. Nên nhớ, gắn với cuộc sống của người dân tại các khu chung cư này không chỉ có nhà, mà còn là công việc, gia đình, con cái, làm sao người dân họ chấp nhận? Thứ ba, khi thực hiện quy hoạch tổng thể, phải ưu tiên cho người dân tại khu vực chung cư cũ được mua, thuê nhà trong diện tích quy hoạch xây nhà. Hà Nội có thể thực hiện biện pháp khống chế tăng dân số bằng cách không cho những người có hộ khẩu ngoại tỉnh được mua nhà trong khu vực nội đô. Đây vừa là giải pháp giúp Hà Nội khống chế tình trạng gia tăng dân số, vừa giúp Hà Nội giải được bài toán đền bù giải tỏa, hạn chế nhập cư, giảm áp lực lên hạ tầng. Tôi đồng ý với Hà Nội là không thể chiều người dân theo cách đổi ngang giá nhà cũ lấy nhà mới với diện tích lớn hơn gấp 2-3 lần được. Như vậy chắc chắn sẽ xảy ra xung đột lợi ích giữa người dân với nhà đầu tư. Do đó, tôi ủng hộ quan điểm là đền bù theo tỉ lệ 1:1, nhưng Nhà nước phải có cơ chế bù lỗ cho nhà thương mại bán giá thấp, hỗ trợ người dân vay vốn lãi suất thấp, trả nợ trong nhiều năm để người dân có thể mua nhà với diện tích rộng hơn, đáp ứng được nhu cầu sống của người dân tốt hơn. Nói thật, bây giờ mới bàn vấn đề này là đã muộn, nhưng hiện nay chúng ta còn rất nhiều khu đất vàng tại các chung cư cũ thuộc khu vực nội đô phải nhanh chóng điều tra, xây dựng quy hoạch tổng thể. Sử dụng các quỹ đất khu vực lân cận để thực hiện quy trình cải tạo theo cách thức làm cuốn chiếu, xây dựng nhà ở cho người dân trước sau đó sử dụng quỹ đất còn lại phục vụ mục đích kinh doanh thương mại, từng bước thu hồi vốn. Đừng lo nhà nước hay nhà đầu tư bị thiệt nếu làm theo cách này. Ngược lại họ hoàn toàn có khả năng thu hồi vốn rất nhanh và còn dư thừa để xây dựng, cải tạo những khu khác. Sự thành công của Thẩm Quyến (Trung Quốc) trong xử lý cải tạo, xây dựng các chung cư cũ cũng chính là cách làm cuốn chiếu, dựng nên các tiểu khu đô thị đồng bộ bao gồm đầy đủ về cơ sở hạ tầng nhà ở, văn phòng, trường học, bệnh viện… sau đó cho di dời dân ở những khu khác sang. Diện tích đất còn lại được thu hồi bán đấu giá theo giá thương mại. Vì là những vị trí đất vàng việc bán đấu giá rất dễ dàng. Do đó, khoản vốn đầu tư ban đầu chỉ là tạm vay và họ đã nhanh chóng thu hồi vốn trong một thời gian ngắn. Nếu không làm như vậy, đặt mục tiêu đến năm 2020 chứ đến 2120 Hà Nội cũng chưa chắc đã giải quyết được bài toán cải tạo chung cư cũ. PV:- Xin cảm ơn ông! (Theo Đất Việt) V.Lan