09:11
Định giá đền bù đất - cần sự sòng phẳng và minh bạch
SGTT.VN - Quốc hội đang trăn trở sửa luật Đất đai với một
tâm niệm làm sao để giảm bớt khiếu kiện của người dân xung quanh vấn đề thu
hồi và đền bù đất. Trong khi đó, dự thảo luật Đất đai sửa đổi dường như chưa
đưa ra được phương án nào có tính khả thi và đột phá để Quốc hội và người dân
có thể chấp nhận. Vậy, bài toán và lời giải đang ở đâu?
Hãy
bắt đầu bằng căn cứ thu hồi đất, rồi mới đi đến việc định giá đất. Bởi cần
tiếp cận trước hết từ “quyền” của các bên liên quan bao gồm: Nhà nước, người
sử dụng đất và chủ đầu tư, thay vì chỉ nói về kinh tế, tức giá đất bao nhiêu?
Hiến
pháp và bộ luật Dân sự đã khẳng định rõ ràng rằng quyền sử dụng đất là một
loại tài sản thuộc sở hữu của người dân được pháp luật bảo vệ. Từ tuyên ngôn
chính trị và pháp lý này, chỉ có hai nguyên tắc và con đường pháp lý để thu
hồi quyền sử dụng đất. Đó là, thứ nhất, Nhà nước có quyền thù hồi đất (hay
bất cứ tài sản nào khác) của người dân vì lý do an ninh quốc gia và lợi ích
công cộng, và thứ hai, người dân có quyền từ bỏ quyền sở hữu quyền sử dụng
đất của mình bằng cách tự nguyện chuyển giao cho người khác theo thoả thuận.
Trong
những năm qua, các vụ khiếu kiện đất đai của người dân gia tăng bởi một
nguyên nhân đơn giản nhưng cốt lõi, đó là Nhà nước (mà chủ yếu là các cơ quan
chính quyền địa phương) đã vận dụng một cách khá triệt để các quy định vốn đi
ngược Hiến pháp và bộ luật Dân sự trong các luật về quy hoạch, đầu tư và đất
đai, nhằm loại bỏ áp dụng nguyên tắc thứ hai nói trên. Cụ thể, người dân đã
bị cưỡng ép hay không còn quyền được chuyển giao quyền sử dụng đất và định
giá đền bù theo thoả thuận. Đó là trường hợp các chủ đầu tư, bao gồm cả tư
nhân và nước ngoài, đã mượn tay chính quyền để thu hồi đất của người dân cho
các dự án của mình, nhằm mục đích “phát triển kinh tế” mà luật Đất đai 2003
đã ghi nhận một cách mở rộng trái với quy định của Hiến pháp.
Chúng
ta có thể vui mừng rằng bất cập căn bản này đã được nhận ra trên các diễn đàn
của Quốc hội và dư luận. Tuy nhiên, giải pháp tiếp theo để khắc phục là gì?
Nếu
như nguyên nhân của bất cập là đơn giản thì cách thức giải quyết cũng cần đơn
giản. Một mặt, Nhà nước cần cụ thể hoá bằng luật, không chỉ luật Đất đai mà
còn cả các luật về đầu tư và quy hoạch, thế nào là dự án đầu tư vì mục đích
“quốc phòng, an ninh và lợi ích quốc gia” (theo điều 23, Hiến pháp 1992), và
ai có thẩm quyền quyết định các dự án này. Để thu hồi đất cho các dự án đó,
Nhà nước sẽ có toàn quyền áp đặt, bao gồm cả định giá đền bù trên cơ sở hợp
lý. Có ai trong chúng ta không tin tưởng một cách chắc chắn rằng với lòng yêu
nước nồng nàn đã được tôi luyện qua các cuộc kháng chiến chống ngoại xâm,
người dân sẽ sẵn sàng trao lại ruộng, vườn của mình, thậm chí hiến dâng cả
đất ông cha cho Nhà nước? Một ví dụ được báo chí nhắc đến rằng có vị bộ trưởng
sau khi nhận chức, khi đi thị sát việc xây dựng giao thông nông thôn đã có
phát hiện ngạc nhiên về việc người dân hiến đất để làm đường sá trong làng.
Việc này trên thực tế đã diễn ra bình thường và từ lâu ở thôn quê những đã
làm cho ông bộ trưởng xúc động!
Ngoài
ra, đối với các dự án đầu tư khác cần đất đai đang có chủ sử dụng, dứt khoát
phải thực hiện nguyên tắc thoả thuận trong cả việc “thu hồi” (tức về pháp lý
là chuyển giao quyền sử dụng) lẫn định giá “đền bù” (tức chuyển quyền sử dụng
đất). Có thể sẽ khó khăn cho một chủ đầu tư dự án khi phải đàm phán và thoả
thuận với nhiều chủ sử dụng đất khác nhau trên cùng địa bàn. Trong trường hợp
đó, luật Đất đai có thể quy định một cơ chế đàm phán và thoả thuận tập thể
giữa chủ đầu tư và cộng đồng dân cư với sự trung gian của chính quyền địa phương.
Như vậy, giá đền bù sẽ phụ thuộc vào thoả thuận giữa hai bên, chứ không phải
“thị trường” chung chung, bởi nếu không đạt được thoả thuận và giao dịch về
đất không diễn ra thì làm sao xác định được giá thị trường? Nhà đầu tư vẫn
được lợi bởi giá trị đất sẽ tăng lên theo dự án đầu tư.
Cuối
cùng, nếu chính Nhà nước cần thực thi chính sách kêu gọi đầu tư tư nhân (hay
nước ngoài) vào một lĩnh vực nhất định thì để tạo điều kiện, ngân sách nhà
nước phải bỏ ra để thu nhận lại đất từ người dân cũng theo cơ chế thoả thuận,
qua đó tạo lập quỹ đất sạch để giao hoặc cho thuê lại cho chủ đầu tư.
Để
giải bài toán muôn thuở về đất đai, thiết nghĩ không có còn đường nào khác
ngoài sự sòng phẳng và minh bạch như đề cập ở trên.
Luật sư Nguyễn Tiến Lập
Khi mảnh
đất của người dân có triển vọng trở thành “tấc vàng”, họ khó có thể giữ được
trước sự “thèm khát” của Doanh nghiệp. Doanh nghiệp (mà cụ thể là một vài con
người có quyền trong đó) “biết cách” đi đường nào, đi như thế nào để có được
tờ Quyết định thu hồi đất của người dân về cho mình. Trong giai đoạn sơ khai
của Chủ nghĩa Tư bản phương Tây, sự tước
đoạt cũng diễn ra tương tự.
Thương Giang
|
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét