22:02 Giải bài toán đền bù thoả đáng như thế nào? SGTT.VN - Xác định mức đền bù và hình thức đền bù được cho là vấn đề then chốt, mang tính quyết định đối với sự thành công hay thất bại của một kế hoạch giải toả đất đai. Người nông dân thường gặp rất nhiều khó khăn nếu phải thay đổi phương thức sinh sống, làm ăn; họ cần được bảo đảm tiếp tục sống trong những điều kiện đã quen.  Giải quyết tốt vấn đề này, nghĩa là việc đền bù được thoả đáng, thì giảm thiểu được bức xúc, bất mãn ở người dân và việc giải toả có thể được thực hiện suôn sẻ. Đối với các tài sản hữu hình, mức đền bù hợp lý nhất là phải sát với giá thị trường. Thực ra, trong điều kiện thị trường bất động sản lành mạnh và vận hành ổn định, việc thu thập thông tin cần thiết dùng làm cơ sở định giá không phải là việc khó. Vấn đề là đối với cùng một miếng đất, giá thị trường có thể được xác định rất khác biệt một khi công dụng của đất thay đổi: đất nông nghiệp thường có giá thấp hơn nhiều so với đất ở hoặc đất xây dựng doanh nghiệp, v.v. Các tài sản gắn liền với đất cũng có thể được xác định theo giá thị trường hoặc dựa theo các tính toán chi phí cần thiết để tạo lập tài sản thay thế. Ví dụ, người ta tự hỏi để xây lại một căn nhà giống hệt như căn nhà bị dỡ bỏ thì cần bao nhiêu tiền. Trả lời câu hỏi đó, người ta đồng thời xác định số tiền cần đền bù liên quan đến nhà. Việc đền bù cũng phải được cân nhắc thực hiện cả đối với những tài sản được tạo lập không đúng luật (nhà xây dựng không có giấy phép hoặc xây dựng không đúng theo giấy phép, chẳng hạn) sau khi đã trừ các chi phí mà người có tài sản phải trả trong khuôn khổ chấp hành biện pháp chế tài theo pháp luật đối với việc tạo lập tài sản trái quy định. Và tất nhiên, như đã nói ở bài viết trước, các chi phí cần thiết cho việc di dời và những tổn thất khác về vật chất, cũng như về tinh thần do việc từ bỏ nơi sinh sống và nếp sống đã quen cũng phải được tính toán hợp lý, để bảo đảm cho người ra đi không ở trong tình trạng phải chiến đấu không cân sức chống lại những rủi ro, hiểm hoạ trên đường làm lại cơ nghiệp từ đầu. Cơ quan phụ trách giải toả có thể đưa ra đề nghị về mức đền bù và chủ động thương lượng với từng người, từng hộ gia đình. Trong trường hợp không có được tiếng nói chung, thì vụ việc có thể được đưa ra toà án hoặc một uỷ ban độc lập để phân xử. Uỷ ban độc lập có thể bao gồm các chuyên gia về định giá tài sản, được thành lập theo thể thức thành lập hội đồng trọng tài: mỗi bên tranh chấp cử ra một trọng tài viên của mình, các trọng tài viên của các bên ngồi lại để chỉ định thêm trọng tài thứ ba. Sau khi giá đền bù được xác định thì còn lại vấn đề hình thức, thể thức chi trả. Có ba phương án để lựa chọn: trả tiền mặt, trả bằng hiện vật trong khuôn khổ tái định cư hoặc trả một phần bằng tiền và một phần bằng hiện vật. Kinh nghiệm các nước cho thấy việc trả toàn bộ giá đền bù bằng tiền mặt không phải là biện pháp tốt, bởi trong hầu hết trường hợp, người được đền bù không có thói quen nắm giữ và không có kinh nghiệm quản lý một số tiền quá lớn – họ thường tiêu pha tiền của vào những chuyện vô bổ, thậm chí nguy hiểm, rồi nhanh chóng lâm vào cảnh khốn khó do hết tiền, không còn tài sản, không nghề nghiệp, trở thành gánh nặng, thậm chí vấn nạn xã hội. Bởi vậy, các nhà chức trách thường đòi hỏi cơ quan phụ trách giải toả cân nhắc nghiêm túc giữa các phương thức đền bù bằng tái định cư hoặc kết hợp tái định cư và trả tiền mặt. Đặc biệt, trong trường hợp giải toả đất nông nghiệp thì kế hoạch tái định cư khả thi được luật pháp của nhiều nước coi là một phần bắt buộc của dự án: người nông dân thường gặp rất nhiều khó khăn nếu phải thay đổi phương thức sinh sống, làm ăn; họ cần được bảo đảm tiếp tục sống trong những điều kiện đã quen. Ở một số nước, khi cần lấy một vùng đất nông nghiệp, người ta quy hoạch hẳn một vùng đất khác có điều kiện sống, canh tác tương tự và đề nghị cả cộng đồng dân cư di dời đến đó. Việc không hề đơn giản, nhưng không phải không làm được. Điều quan trọng là nhà chức trách thật sự tận tâm và có trách nhiệm đối với từng số phận cụ thể trong cuộc đổi đời ngoài ý muốn. Một khi nhà chức trách, cơ quan phụ trách giải toả và nhà đầu tư đã làm tất cả những gì được cho là cần thiết và hợp lý, hợp tình để có được giải pháp dung hoà tốt các lợi ích mà người chịu tác động bởi dự án vẫn không chịu tự nguyện hợp tác, thì việc cưỡng bách giải toả là không thể tranh cãi và sẽ được dư luận đồng tình. PGS.TS Nguyễn Ngọc Điện Định giá dựa vào công dụng tương lai Ở nhiều nước, luật pháp cho phép việc định giá được thực hiện không phải dựa vào công dụng hiện hữu lúc tiến hành giải toả mà dựa vào công dụng tương lai, thậm chí công dụng khả dĩ làm cho đất có giá trị kinh tế cao nhất. Tình huống giả định được đặt ra là chính người dân đang sinh sống trong vùng, chứ không phải nhà đầu tư, triển khai dự án cải tạo vùng đất; chẳng hạn, người nông dân được phép cải tạo miếng đất ruộng của mình thành khu đô thị. Việc cải tạo theo công dụng mới làm cho đất có giá trị kinh tế tăng lên. Lấy giá trị kinh tế của đất đã được cải tạo trừ đi các chi phí đầu tư trong khuôn khổ thực hiện dự án, người ta có được giá trị kinh tế tương ứng với công dụng mới của đất. Chính giá trị này là giá đền bù đất cho người nông dân khi đất bị lấy để thực hiện dự án. (Theo báo cáo “Cưỡng bách mua đất và đền bù” của tổ chức Lương thực và nông nghiệp của Liên hiệp quốc (FAO))