22:39

Những vấn đề xung quanh “căn hộ giá rẻ”

Sau một thời gian “phát sốt” với các dự án chung cư cao cấp, trong thời điểm hiện tại, người ta lại nhìn phân khúc “căn hộ giá rẻ” như một hướng ra đầy tiềm năng cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, xung quanh vấn đề này có khá nhiều chuyện để bàn.

Doanh nghiệp nào sẽ "không chịu nổi"?

Số liệu thống kê cho biết các doanh nghiệp bất động sản hiện có tỷ số nợ trên tài sản vào khoảng trên 50%, ở nhiều doanh nghiệp con số này lên đến gần 100%. Với lãi suất phải trả khoảng 18 - 20%/năm như hiện nay, tỷ lệ nợ cao như thế thực sự là gánh quá nặng đối với nhiều doanh nghiệp trong ngành.

Việc sử dụng đòn bẩy tài chính trong điều kiện thuận lợi sẽ giúp doanh nghiệp tận dụng tốt cơ hội để thu được lợi nhuận tối đa, nhưng khi tình hình trầm lắng như hiện nay - doanh thu sút giảm trầm trọng, thì tiền lãi vay đã ăn cả vào lợi nhuận lẫn phần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp.

Chính vì vậy, theo ông Nguyễn Văn Đực - Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, chỉ khi nào doanh nghiệp giảm được tối đa chi phí hoạt động, chẳng hạn áp dụng công nghệ mới giúp cho giá thành xây dựng giảm còn khoảng 5 triệu đồng/m² thì mới có thể tồn tại trong giai đoạn khó khăn này. Nếu không, xu hướng sắp tới của các doanh nghiệp bất động sản sẽ là bán tháo sản phẩm, sang nhượng dự án để... thoát khỏi thị trường.

Cái đích mà các doanh nghiệp bất động sản nói riêng và cả nền kinh tế nói chung nên hướng tới khi giảm giá thành là phải nhanh chóng áp dụng các công nghệ tiên tiến vào trong sản xuất, xây dựng. Vậy nên, thông tin về triển lãm công nghệ xây dựng Vietconstech 2012 lần đầu tiên được tổ chức tại Hà Nội vào cuối tháng 6 tới đây rất đáng được lưu ý.

Xuất phát từ sự phát triển của khoa học công nghệ và nhu cầu quảng bá thương hiệu, minh bạch hóa thông tin của doanh nghiệp trong lĩnh vực xây dựng, khuyến khích doanh nghiệp đẩy mạnh ứng dụng các công nghệ tiên tiến trong các công trình xây dựng, triển lãm sẽ giới thiệu những thành tựu về công nghệ xây dựng, giải pháp quản lý chất lượng xây dựng và an toàn lao động của các tổ chức, doanh nghiệp trong và ngoài nước hoạt động trong các lĩnh vực thi công, kiểm soát chất lượng xây dựng, sản xuất và cung cấp thiết bị, vật liệu xây dựng... Người ta chờ đợi các doanh nghiệp Việt Nam tham gia và sẽ có bước chuyển mình thực sự trong việc hiện đại hóa công nghệ xây dựng, nhằm giảm giá thành sản xuất một cách bền vững.

Còn như giảm giá thành bằng chiêu bài "nhà giá rẻ" để rồi muốn làm gì với chất lượng cũng được thì không nên. Nhà giá rẻ nên được hiểu là căn hộ diện tích nhỏ, vị trí xa trung tâm, hoặc chưa có phần nội thất bên trong, chứ không được đồng nghĩa với chất lượng thấp. Trong xu thế nhà giá rẻ hiện nay, có không ít "con sâu làm rầu nồi canh" - những dự án căn hộ giá rẻ được thực hiện theo kiểu cắt bớt chất lượng, dịch vụ hoặc cung cấp các dịch vụ, điều kiện sống kém chất lượng và đổ lỗi đó là do... nhà giá rẻ.

Phải làm sao đảm bảo được chất lượng cho những căn hộ giá rẻ. Ảnh T. Tùng

Những kiểu làm ăn chụp giựt như vậy có thể đẩy đối tượng khách hàng có nhu cầu thực muốn tham gia thị trường ra xa doanh nghiệp. Nếu xem đây là một hướng khai thác lâu dài và khi kinh doanh phải giữ gìn uy tín thương hiệu, các chủ đầu tư vào phân khúc này không nên chỉ xem đây là cơ hội để giải quyết tình hình khó khăn trước mắt, bởi nhu cầu của người dân về căn hộ giá rẻ vẫn còn rất nhiều.

Tài trợ cho khách hàng để bán được sản phẩm

Trong khi các cơ quan chức năng vẫn còn loay hoay với những dự định, nào là thành lập ngân hàng, rồi quỹ tiết kiệm nhà ở phải ra sao, tự nguyện hay bắt buộc, cho người mua nhà vay hay cho doanh nghiệp đầu tư vào nhà giá rẻ vay... thì các doanh nghiệp đã hối hả tung ra những gói hỗ trợ cho người mua nhà với mục tiêu duy nhất là bán được sản phẩm. Phải bán được sản phẩm thì mới tính đến những chuyện to lớn khác.

Một doanh nghiệp lớn về bất động sản cho biết, nhu cầu về nhà ở của người dân vẫn rất lớn, nhưng phần lớn không đủ tiền để mua mà phải vay một phần. Ngân hàng thì vẫn siết tín dụng bất động sản, người mua phải chứng minh thu nhập cao - đa phần là "ngoài tầm với" đối với những người có thu nhập trung bình, hoặc nếu được vay đi nữa thì cũng phải chịu lãi suất cao ngoài sức chịu đựng của họ.

Bên cạnh những chiêu khuyến mãi quen thuộc như giảm giá, tặng tiền mặt, vàng... cho người mua, nhiều chủ đầu tư còn tung các gói hỗ trợ lãi suất vay mua nhà. Có doanh nghiệp hỗ trợ trực tiếp, có doanh nghiệp hỗ trợ gián tiếp như chỉ cần thanh toán 50% đã được giao nhà, số còn lại thanh toán trong hai năm không phải trả lãi suất. Có chương trình hỗ trợ toàn bộ lãi suất cho khoản vay của khách hàng từ lúc bắt đầu vay đến khi nhận nhà, tương đương 70 - 75% giá trị căn hộ...

Những chương trình như vậy hướng đến những khách hàng có nhu cầu thật trong thời điểm lãi suất vay ngân hàng quá cao. Các doanh nghiệp kỳ vọng rằng những nỗ lực trên sẽ hấp dẫn người mua nhà để ở tham gia thị trường.

Cơ hội để người thu nhập thấp có nhà ở

Theo Tổng cục Thống kê, nước ta hiện có tới 1,6 triệu nhà ở tạm bợ, riêng tại các đô thị có đến nửa triệu căn nhà có diện tích nhỏ hơn 15m². Có thực trạng này là do giá nhà ở nước ta quá cao so với mức thu nhập chung của người dân. Không dễ để sở hữu một căn hộ được xếp vào phân khúc cao cấp ở hai thành phố lớn nhất nước; bỏ tiền thuê cũng rất đắt đỏ.

Theo bảng xếp hạng những thành phố có giá thuê căn hộ ba phòng ngủ đắt nhất châu Á năm 2011 mới được ECA International công bố, TP. Hồ Chí Minh ở vị trí 12, còn Hà Nội xếp ngay sau đó. Các số liệu thống kê cho thấy, trong vòng hai mươi năm trở lại đây, giá nhà đất của nước ta đã tăng lên hơn một trăm lần. Hiện nay, những người thu nhập thấp dù có thể tiết kiệm được 30% thu nhập dành cho việc mua nhà ở thì phải sau 75 năm làm việc mới có thể sở hữu được một căn nhà, với điều kiện giá nhà không tăng nữa!

Chính vì những điều kể trên, để cho mục tiêu giá nhà đất dần trở lại tương ứng với mức thu nhập chung của người dân, rất cần có những động thái hợp lý từ phía các cơ quan chức năng. Khi thị trường bất động sản đóng băng, giá nhà sụt giảm, Nhà nước cần có những biện pháp phi hành chính như tạo điều kiện, khuyến khích cho các doanh nghiệp tham gia vào phân khúc nhà giá thấp, hỗ trợ xây dựng các khu nhà chung cư, nhà cho người thu nhập thấp, cho mua trả góp hoặc cho thuê dài hạn... để hướng tới mục tiêu tốt đẹp đó.

Theo Phong Vân - Hải An/ DNSG cuối tuần