12:15

“Bong bóng” phía Tây đã nổ?

"Đất nền phía Tây Hà Nội: Giảm giá 40% vẫn ế”, "Đất phía Tây: Giao dịch bất động”, "Bất động sản, còn giảm đến bao giờ?”... - đó là 1 vài trong vô số những hàng tít chạy trên các tờ báo trong những ngày này. Vùng đất từng một thời được coi là "đất vàng” ở phía Tây Hà Nội, với tốc độ lên giá chóng mặt giờ đang ở vào tình trạng rớt giá thê thảm nhất. "Bong bóng” bất động sản phía Tây đã thực sự nổ hay vẫn đang "xì hơi” như nhận định lạc quan từ một số chuyên gia? Bài học gì rút ra được từ câu chuyện "bong bóng” phía Tây?

Ở vào thời điểm đất phía Tây đang "phát sốt, phát rét”, không ít chuyên gia đã nhận định là sốt ảo, là "bong bóng”. Nhưng bất chấp các lời cảnh báo, đất vẫn "chỉ có lên mà không có xuống”. Đi tìm căn nguyên của tình trạng này, phải bắt nguồn từ câu chuyện qui hoạch. Xuất phát từ đề xuất chuyển Trung tâm hành chính quốc gia lên Ba Vì và hàng loạt lời đồn thổi xung quanh về dự án nọ, dự án kia, lập tức cả vùng đất vốn bình yên trước đó đã sôi lên sùng sục. Thậm chí đến khoảng cuối năm 2010, đầu năm 2011, bất chấp những thông tin bất lợi do Hà Nội rà soát dự án, các dự án phía Tây vẫn tăng giá một cách bất thường, giá tăng tới 30% chỉ trong vài tuần. Khi đó, nhiều chuyên gia đã nhận định sự tăng giá bất thường là sản phẩm của "cò” đất đẩy giá. Phải đến khoảng tháng 5-2011, mới bắt đầu xuất hiện làn sóng giảm giá bán để chạy hàng của các nhà đầu tư đối với đất nền tại một số dự án "nóng” trước đây. Cho đến khi có phê duyệt chính thức Quy hoạch chung Hà Nội và Ba Vì không phải là trung tâm hành chính quốc gia, thì cả một vùng đất đã bị băm nát bởi các dự án bất động sản, bởi những cuộc bán mua, bởi những mảnh vườn bị xắn ra từng khúc đem bán...

Thậm chí, người ta còn "lấp đồi”, "xẻ núi”, "trồng”... biệt thự, như cách ví von rất hình ảnh trên báo chí. Cũng theo nguồn thông tin này, ngoài dự án xẻ đồi, khoét núi, lấp hồ, san phẳng nghĩa trang thôn để lấy đất bán cho chủ đầu tư làm dự án biệt thự - nghỉ dưỡng, có địa phương còn "táo bạo” lấp hàng ngàn m2 hồ thủy lợi để lấy mặt bằng và... đem bán...

Sự rớt giá thê thảm của bất động sản nói chung và đất phía Tây nói riêng vào thời điểm hiện nay dường như đang là sự trả giá cho những ảo vọng về lợi nhuận của các nhà đầu tư và cả từ người nông dân – chủ nhân của ruộng đồng. Sau một trận cuồng phong bất động sản, người thiệt thòi nhất vẫn là những người nông dân khi mà tư liệu sản xuất đã mất, những đồng tiên bán đất chẳng bao lâu thì hết trong khi những dự án sinh thái, nghỉ dưỡng với kỳ vọng thay đổi bộ mặt làng quê thì phần lớn bỏ hoang.

Câu chuyện ngụ ngôn rằng người cha chôn hũ vàng dưới lòng đất để bắt con phải biết cày cấy làm ăn, ngàn đời vẫn thời sự. Chút tiền thu được từ bán đất (cho dù là giá cao) đủ để làng quê rơi vào một bi kịch khác, khốc liệt hơn, bi thương hơn.
Một câu chuyện tương tự "bong bóng” bất động sản phía Tây sẽ còn tiếp tục nếu thông tin về qui hoạch còn chưa minh bạch, còn những lời đồn thổi và sự thao túng làm giá của các "đại gia”. Rồi chính họ sẽ là những người "tháo chạy” đầu tiên, để các nhà đầu tư nhỏ lĩnh đủ. Và vỡ "tín dụng đen” như là tất yếu, là hệ quả của "bong bóng” bất động sản.

Ngay từ khi nhộn nhạo xuất hiện làn sóng đầu tư đất phía Tây thành phố, người ta đã nhận ra tính chất bất thường của nó. Không thể tưởng tượng có những mét vuông đất của các dự án (được quảng bá rầm rộ là cao cấp) ở khu vực này lại đắt ngang ngửa với giá đất trong khu vực nội thành Hà Nội. Nhưng dường như trong cơn "điên loạn” vì lợi nhuận, chẳng có ai dừng lại đắn đo. Sự bất thường của "bong bóng” phía Tây chắc chắn được nhận ra bởi các cơ quan chức năng, nhưng không có một động thái can thiệp kịp thời nào. Chẳng hạn như: công bố rõ không có chuyện Trung tâm hành chính quốc gia chuyển lên Ba Vì; không cho phép chính quyền địa phương duyệt các dự án khu đô thị và biệt thự nghỉ dưỡng vô tội vạ, bất chấp đó là đất đồi, đất rừng thuộc dự án PAM hoặc là nguồn nước điều tiết cho thủy lợi...

"Bong bóng” bất động sản ở đâu ra?

Vào thời điểm này không ít người đã đặt câu hỏi như vậy. Và cụ thể là với "bong bóng” phía Tây, câu trả lời như chúng tôi đã đề cập ở trên là bởi đề xuất về quy hoạch Hà Nội và sự lạc quan thái quá vào tương lai của thị trường từ các nhà đầu tư vốn phần lớn không có kiến thức và kinh nghiệm. Nhưng còn có một nguyên nhân khác, là sự tiếp tay của hệ thống ngân hàng, thi nhau bơm tiền vào thị trường bất động sản. "Tín dụng đen” thực chất cũng bắt nguồn từ nguồn tiền của các ngân hàng (các cá nhân vay tiền ngân hàng để cho vay lại với lãi suất cao). Tỷ lệ dư nợ tín dụng bất động sản theo công bố của Ngân hàng Nhà nước đang ở mức hơn 200.000 tỷ đồng cho thấy rõ điều đó. Và con số này được hiểu là con số báo cáo trên sổ sách từ phía các ngân hàng thương mại, cho những khoản vay bất động sản hiển nhiên, chứ chưa tính tới một bộ phận tín dụng biến dạng dưới các hình thức khác. Chưa kể, ngoài nguồn tín dụng ngân hàng, thị trường bất động sản còn thu hút thêm một lượng vốn không nhỏ từ kiều hối, vốn tiết kiệm và tự có trong dân... Bởi vậy, chẳng lấy làm lạ khi giá nhà đất ngày được thổi lên cao trong suốt cả một thời gian dài. Cho đến bây giờ, "quả bóng” được bơm quá căng đang xì xuống...

Ngay cả khi rất nhiều ngân hàng thương mại đã quyết định hạ lãi suất cho vay xuống mức 19%/năm; nhiều ngân hàng còn hỗ trợ khách hàng như cho vay thời hạn tới 20 năm, thời gian ân hạn tối đa tới 36 tháng... thì những động thái đó vẫn chưa có tác động nhiều tới thị trường bất động sản. Giá nhà đất vẫn đang lao dốc trước thời hạn 31-12 - thời gian đáo hạn ngân hàng, đang đến gần, đặc biệt là đất phía Tây – nơi trước đó được lên mạnh nhất.

Thị trường đất nền phía Tây Hà Nội những tháng cuối năm 2011

 càng lún sâu hơn vào khó khăn. Ảnh: TL

Cũng không ít chuyên gia cho rằng, giá nhà đất xuống như hiện nay vẫn là ở mức cao, và còn phải xuống nữa để trở về với giá trị thực của nó. Không thể có một kiểu kinh doanh "chỉ có lên không có xuống”. Đương nhiên, như phát biểu của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Văn Bình: Trong nền kinh tế của một nước đang phát triển như Việt Nam thì thị trường kinh doanh bất động sản cũng là động lực cho việc phát triển kinh tế-xã hội. Nếu thị trường bất động sản đóng băng thì cũng có hệ lụy cho nền kinh tế nói chung.
Nhưng nếu giờ đây tiếp tục "bơm” vốn cho thị trường bất động sản, thì "quả bóng” nổ tung là hậu quả nhìn thấy nhãn tiền. Nói như nhiều chuyên gia là chấp nhận hạ giá rất mạnh, tức là để cho "quả bóng” xì hơi dần dần, thì thị trường mới tránh được đổ vỡ.
Vậy "bong bóng” phía Tây đã vỡ hay vẫn đang xì hơi? Thực tế cuộc sống đã có câu trả lời dù các chuyên gia có thể vẫn còn đang tranh luận với nhau trên giấy.

(ĐĐK)Cẩm Thúy