Chung cư 10 triệu đồng/m2:
Khi thị trường cất
tiếng
► Những tranh cãi xung quanh vấn đề giảm giá
chung cư là cơ hội để mổ xẻ những bất cập hiện tại của thị trường...
Khi đánh giá về dự án Đại Thanh, ít người biết rằng dự
án này, cũng như các dự án khác của Công ty Đầu tư tư nhân số 1 Lai Châu chỉ
phải chịu một chi phí rất thấp về đất.
Phát biểu tại một diễn đàn về bất động sản tuần trước, ông Nguyễn
Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty Cổ phần Đầu tư dầu khí toàn cầu (GP Invest) đã
lên tiếng phản đối động thái “giảm giá chung cư” tại dự án Đại Thanh của Công
ty Đầu tư tư nhân số 1 Lai Châu.
Ông Hiệp nói rằng với kinh nghiệm của một người hoạt động lâu năm trong lĩnh
vực xây dựng, bất động sản, không thể nào doanh nghiệp có thể làm dự án mà
bán ra với giá 8 - 10 triệu đồng/m2 được và “nếu nhà được bán với giá đó chỉ
có thể là doanh nghiệp ăn bớt nguyên, vật liệu”.
“Ngay cả khi chủ dự án
Đại Thanh sử dụng các vật liệu rẻ tiền, thang máy giá bằng một nửa của chúng
tôi thì cộng các chi phí vào cũng phải ở tầm 12 triệu đồng/m2. Không hiểu sao
căn hộ Đại Thanh lại được bán với giá 10 triệu đồng?”, ông này
nói.
Phát biểu của ông Hiệp, cùng với sự phụ họa của nhiều ý kiến khác sau đó,
dường như đã và đang tạo ra một không khí chống lại động thái giảm giá từ các
dự án căn hộ chung cư. Lãnh đạo một số cơ quan quản lý nhà nước cũng “đánh
tiếng” về việc sẽ thanh tra cái này, kiểm tra cái kia để “làm rõ” động thái
giảm giá từ dự án Đại Thanh.
Nhưng về phương diện thị trường, ứng xử đó có phù hợp cả về mặt lý là các quy
định pháp luật hiện hành lẫn mặt tình - sự hoan hỉ của đông đảo nhân dân đang
mong muốn giá nhà đất phải trở về mức hợp lý, để ai ai cũng có cơ hội sở hữu
nhà?
Kinh doanh là... kinh doanh
Thị trường bất động sản Hà Nội trên thực tế mới chỉ phát triển trong khoảng hơn
mười năm. Trong thời gian đó, đã hình thành nên một số doanh nghiệp bất động
sản có tên tuổi nhưng cách thức đầu tư, con đường đi của họ là khác nhau.
“Giảm giá là con đường tất yếu để thúc đẩy bán hàng tại các dự
án chung cư hiện nay, đơn giản là nguồn cung vẫn tiếp tục tăng trong bối cảnh
kinh tế khó khăn”.
Ở thời điểm 2012 nhìn lại, có thể thấy hai hình ảnh trái ngược: trong khi
những chủ đầu tư “nhà nước” hoặc có nguồn gốc “nhà nước”, tức các doanh
nghiệp cổ phần hóa, nhận được rất nhiều lợi thế và ưu đãi tự nhiên, đặc biệt
là về đất đai, thì ngược lại nhóm các nhà đầu tư tư nhân thuần túy đã đi một
con đường chông gai và cũng “thị trường” hơn nhiều.
Nhưng cho dù con đường đi khác nhau, thì giữa họ đều có điểm chung là nếu muốn
thành công, phải lựa chọn đúng thời điểm của thị trường. Thời điểm đúng sẽ
khiến cho dòng tiền được đảm bảo, và chủ đầu tư có thể hiện thực hóa được lợi
ích một cách tối ưu.
Thời điểm đầu năm 2011, khi thị trường vẫn còn rất “ấm áp”, chủ đầu tư các dự
án chung cư Times City và Rừng Cọ có lẽ đã cảm nhận được sức ép lớn lao từ sự
thoái trào của thị trường nên đã tiến hành chiết khấu, giảm giá dưới nhiều
hình thức và mức độ khác nhau.
Với những nhà đầu tư “bảo thủ” khác, họ vẫn công bố giá bán cao và hệ quả là
cho đến nay, có thể thấy rằng chính sách bán hàng đã thất bại, như trường hợp
dự án căn hộ cao cấp Mandarin Garden.
Giảm giá là con đường tất yếu để thúc đẩy bán hàng tại các dự án chung cư
hiện nay, đơn giản là nguồn cung vẫn tiếp tục tăng trong bối cảnh kinh tế khó
khăn. Giảm giá sớm hay muộn tùy thuộc vào nhiều yếu tố như năng lực tài chính
của chủ đầu tư, ý muốn làm ăn lâu dài hay rút lui sớm khỏi thị trường…
Kinh doanh, suy cho cùng thì vẫn là bài toán chi phí - lợi ích: đối với một
nhà đầu tư thông minh, nếu nguồn doanh thu của một dự án vẫn đủ đảm bảo một
mức lợi nhuận nhất định thì chuyện giảm giá là hoàn toàn dễ hiểu. Trong điều
kiện thị trường đi lên, một dự án có thể sinh lợi 100%, nhưng trong bối cảnh
khó khăn, dự án đó có thể chỉ hòa vốn cũng có thể chấp nhận được.
Khi đánh giá về dự án Đại Thanh, ít người biết rằng dự án này, cũng như các dự
án khác của Công ty Đầu tư tư nhân số 1 Lai Châu chỉ phải chịu một chi phí
rất thấp về đất. Những lô đất được sử dụng để triển khai dự án hiện nay,
chính xác đã được “mua” với giá thấp từ nhiều năm trước, một cách làm có
nhiều điểm tương đồng với Hoàng Anh Gia Lai ở Sài Gòn. Không nói ra, nhưng
nếu loại bỏ yếu tố chi phí đất, các nhà đầu tư bất động sản đều hiểu rằng mức
giá trên dưới 10 triệu đồng/m2 chung cư là khả thi.
Tối đa hóa lợi ích vẫn là điều các chủ đầu tư phải tính toán trước hết. Lãnh
đạo của Công ty Đầu tư tư nhân số 1 Lai Châu hẳn cũng đã hết sức “đau đầu”
với bài toán đầu ra của dự án này. Lựa chọn giữa việc giữ giá và… ế, hay bán
giá thấp để nhanh chóng hoàn tất dự án, khơi thông dòng tiền cho những dự án
khác, là điều sẽ phải tính toán.
Hơn nữa, suy cho cùng, một dự án bất động sản thì cũng chỉ như là một “công ty
con” trong một “công ty mẹ”: trong bối cảnh nhiều dự án khác đã sinh lợi tốt,
một dự án có thể sinh lợi kém đi, thậm chí lỗ, là chuyện bình thường.
Ứng xử của nhà quản lý
Khá ngạc nhiên là trong bối cảnh Chính phủ và Bộ Xây dựng nhiều lần kêu gọi xây
nhà cho người thu nhập thấp, quyết định giảm giá bán tại dự án Đại Thanh có
thể khiến chủ đầu tư dự án này đối mặt với nhiều hoạt động thanh kiểm tra
trong thời gian tới.
Trong chính cuộc gặp mặt nói trên của Bộ Xây dựng cũng như trong các diễn đàn
khác, nhiều cơ quan chức năng của thành phố đã “đánh tiếng” về việc sẽ thanh
kiểm tra, điều mà các chủ đầu tư hết sức lo ngại trong bối cảnh hiện nay. Đến
mức, một số chủ đầu tư đang muốn linh hoạt bán hàng như tại dự án Đại Thanh
có thể sẽ phải “suy nghĩ lại”.
“Trên phương diện quản trị quốc gia, theo người viết, câu
chuyện về giảm giá chung cư có thể được xem là một “case study” thú vị về
điều hành kinh tế - xã hội”.
Không nói ra, nhưng nhiều cơ quan có lẽ cảm thấy khó xử khi mức giá 10 triệu
đồng/m2 tại dự án Đại Thanh đã thấp hơn so với mức giá hiện đang được công bố
bán tại nhiều dự án nhà cho người thu nhập thấp tại Hà Nội.
Câu hỏi là nếu một chung cư thương mại có thể được bán với giá 10 triệu đồng
mà “vẫn có lãi” như thừa nhận của chính lãnh đạo Công ty Đầu tư tư nhân số 1
Lai Châu, thì những kêu ca của các chủ đầu tư các dự án nhà ở thu nhập thấp
có đáng tin cậy?
Đừng quên rằng các dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp đã nhận được khá
nhiều ưu đãi về đất đai, vốn, thuế… những điều mà các dự án thương mại khó
lòng tiếp cận được. Bao nhiêu công sức của các cơ quan chức năng để xây dựng
nên bảng giá của nhà thu nhập thấp đang có nguy cơ bị phủ nhận, và đó là điều
mà các cơ quan này sẽ khó chấp nhận!
Trở lại với phát biểu của lãnh đạo GP Invest, thật khó để chấp nhận những
thắc mắc như vậy. Suy cho cùng, thị trường là cạnh tranh, nếu một doanh
nghiệp cảm thấy ngạc nhiên với cách làm của doanh nghiệp khác, có lẽ trước
hết cần tìm hiểu xem tại sao doanh nghiệp đó lại có thể làm được như thế, vì
sao giá thành của họ thấp hơn, cách thức quản trị doanh nghiệp có điểm gì
đáng học tập…
Tuy nhiên, GP Invest “nóng ruột” cũng là dễ hiểu. Nằm cách dự án Đại Thanh
chỉ vài km và có vị trí gần trung tâm hơn, nhưng dự án Nam Đô Complex của GP
Invest hiện đã hoàn thiện phần thô cũng chỉ có thể bán cầm chừng. Trong số
những khách hàng đang nhắm nhe dự án Nam Đô Complex, có lẽ cũng có người đang
đắn đo trước con số 10 triệu đồng/m2 tại dự án Đại Thanh, mức giá chưa bằng
một nửa tại Nam Đô Complex.
GP Invest, cũng như nhiều nhà đầu tư khác, hoàn toàn có quyền nêu ý kiến về
chuyện giảm giá ở dự án Đại Thanh. Tuy nhiên, nếu chỉ vì những ý kiến phản
đối kiểu này mà nhà quản lý vội vàng đưa ra những cách hành xử làm khó chủ
đầu tư, thì đó là điều phải cân nhắc.
Trên phương diện quản trị quốc gia, theo người viết, câu chuyện về giảm giá
chung cư có thể được xem là một “case study” thú vị về điều hành kinh tế - xã
hội. Lựa chọn giữa một bên là tiếng nói từ thị trường và một bên là ý chí chủ
quan của nhà quản lý, lựa chọn giữa một bên là các chủ đầu tư luôn muốn tối
đa hóa lợi ích và một bên là quyền lợi của đông đảo người dân, ắt hẳn đều
không dễ dàng!
(Theo VnEconomy)
|
Bài đăng
