'Bong bóng' bất động sản quay trở lại? Cập nhật lúc 09:05 Thị trường bất động sản (BĐS) phục hồi mạnh trong năm 2015 và có khả năng tiếp tục tăng trưởng trong năm 2016. Tuy nhiên, nhìn toàn cục thị trường thì sự phục hồi và tăng trưởng chưa thật sự vững chắc. Thu hút vốn ngoại Cùng với đà phục hồi của thị trường bất động sản (BĐS) trên tất cả các phân khúc thì nguồn vốn đổ vào thị trường cũng tăng cao. Năm 2015, tại TP HCM tín dụng BĐS đạt khoảng 140.000 tỉ đồng, chiếm 12,3% tổng dư nợ; trong 5,5 tỉ USD kiều hối chuyển về TP HCM thì đầu tư vào lĩnh vực BĐS chiếm khoảng 21,6%. Riêng thu hút đầu tư nước ngoài (FDI) của cả nước thì lĩnh vực BĐS xếp hàng thứ 3 với số vốn khoảng 2,32 tỉ USD.   Nhà đầu tư thứ cấp tạo ra những rủi ro lớn trên thị trường BĐS Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM, nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã đặt niềm tin vào thị trường BĐS nước ta. Các nhà đầu tư này thường thực hiện đầu tư vào lĩnh vực BĐS thông qua các doanh nghiệp trong nước với phương thức chủ yếu là mua lại cổ phần, góp vốn đầu tư trực tiếp vào dự án hoặc cho vay. Hàng loạt các thương vụ lớn diễn ra như: Công ty Đầu tư Nam Long đã hợp tác với Quỹ đầu tư IFC thuộc World Bank, Công ty Hankyu Realty và Công ty Nishi Nippon Railroad (Nhật Bản); Công ty An Gia hợp tác với Quỹ đầu tư CREED (Nhật Bản) với tổng mức đầu tư 200 triệu USD; Tổng Công ty Becamex tiếp tục hợp tác với Tập đoàn Tokyu (Nhật Bản); Tập đoàn Gamuda Land Malaysia đã đầu tư vào Dự án Celadon City (quận Tân Phú); Công ty Phúc Khang hợp tác với Quỹ đầu tư Providence và Công ty Adam Khoo (Singapore);… Bên cạnh đó, số người nước ngoài mua nhà ở nước ta cũng tăng mạnh. Qua 6 tháng thực hiện Luật Nhà ở 2014 cho phép người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam thì đến nay riêng TP HCM đã có khoảng 1.000 người nước ngoài đặt mua nhà, tập trung chủ yếu vào các dự án BĐS cao cấp. Nhận định về nguồn vốn vào thị trường, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, xu thế đất nước hội nhập sâu rộng vào kinh tế thế giới với việc ký kết nhiều hiệp định thương mại tự do, đặc biệt là TPP dự báo sẽ thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư nước ngoài thúc đẩy tăng trưởng của thị trường. Chính sách cho Việt kiều được mua và sở hữu nhà như người trong nước, cho người nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được mua và sở hữu nhà tại các dự án nhà ở thương mại cũng sẽ có tác động tích cực đến sự phát triển của thị trường theo hướng ngày càng minh bạch, cạnh tranh và bền vững. Riêng về nguồn vốn tín dụng thì mặc dù tăng trưởng khá mạnh nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu; lãi suất cho vay vẫn còn khá cao, phổ biến từ 10-11%/năm. Do đó, cần có nguồn vốn tín dụng trung và dài hạn cho BĐS với lãi suất ổn định hợp lý hơn, khắc phục tình trạng hiện nay là các ngân hàng thương mại vẫn còn đang thực hiện cơ chế thả nổi lãi suất sau 1-3 năm đầu cố định lãi suất. Nhu cầu ảo - đầu cơ thật Mặc dù thị trường đang chuyển biến theo hướng tích cực và các ý kiến đều cho rằng sẽ chưa có “bong bóng” BĐS trong năm 2016, nhưng với những rủi ro tiềm ẩn trên thị trường hiện nay, khủng hoảng BĐS có thể lại tiếp diễn trong tương lai gần. Trong những nguyên nhân hình thành bong bóng BĐS thì hoạt động đầu tư, kinh doanh thứ cấp (cho thuê, mua đi bán lại) vượt quá ngưỡng chịu đựng của thị trường là nguyên nhân quan trọng thường được nói đến. Nguy cơ này đang xuất hiện trên thị trường. Trong năm 2015, tại TP HCM số lượng nhà đầu tư, kinh doanh thứ cấp chiếm tỷ lệ khoảng 15% trên thị trường, tăng gấp 3 lần so với năm 2014, chủ yếu tập trung vào phân khúc BĐS cao cấp và nhắm vào mục đích mua đi bán lại để hưởng chênh lệch giá. Đặc biệt, trên thực tế có nhiều nhà đầu tư, kinh doanh thứ cấp đã vay đến 70-80% vốn để đầu tư và không ít nhà đầu tư còn vay ngoài xã hội với lãi suất cao, rủi ro lớn, là nhân tố tiềm ẩn nguy cơ bất ổn trên thị trường. Hiệp hội BĐS TP HCM nhận định, thị trường BĐS phục hồi mạnh hơn trong năm 2015 và có khả năng tiếp tục tăng trưởng mạnh trong năm 2016. Tuy nhiên, nhìn toàn cục thị trường thì sự phục hồi và tăng trưởng chưa thật sự vững chắc. Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, hiện TP HCM có hơn 1.400 dự án BĐS. Trong đó có 570 dự án đã hoàn thành còn hơn 800 dự án trong quá trình triển khai. Trong số đó, chỉ có 228 dự án có hoạt động, hơn 600 dự án đang gặp các vấn đề trong quá trình thực hiện (97 dự án ngưng hoạt động, 103 dự án bị thu hồi, hơn 400 dự án chưa được khởi động). Như vậy, số lượng dự án gặp khó khăn vẫn chiếm tỷ lệ rất lớn. Đặc biệt, trong khi các dự án căn hộ dưới 1 tỉ đồng vẫn khan hiếm trên thị trường thì các dự án BĐS cao cấp lại phát triển quá mạnh. Dự kiến có khoảng 60.000 căn hộ cao cấp, giá 3-4 tỉ đồng/căn sẽ được tung ra vào khoảng năm 2017 - 2018. Với số lượng căn hộ cao cấp lớn như vậy, nguy cơ thị trường sẽ không hấp thụ nổi, là rủi ro cho các nhà đầu tư cũng như thị trường. Bà Đỗ Thị Loan, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM cũng cho rằng, sự phát triển tự phát thiếu phối hợp đã dẫn đến không có quản lý về quan hệ cung - cầu trên thị trường. Các doanh nghiệp mạnh ai nấy đầu tư tạo ra mối nguy cho thị trường, bởi khi cung - cầu không phù hợp thì thị trường sẽ lại rơi vào trạng thái đóng băng. Ngoài các nhân tố trên, nhiều chuyên gia cũng nhận thấy những bất ổn có thể hình thành từ chính sách hiện hành. Cụ thể, tại Khoản 1, Điều 59 Luật Kinh doanh BĐS 2014 đã cho phép “Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền…” và Điều 10 Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10-9-2015 của Chính phủ cũng đã quy định cụ thể điều kiện chuyển nhượng hơp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Theo ông Lê Hoàng Châu, các quy định trên có tác động tốt, tích cực trong ngắn hạn, giúp cho thị trường BĐS phục hồi nhưng về dài hạn có thể bị những nhà đầu cơ lợi dụng để bao chiếm nhiều nhà ở nhằm thủ lợi cao nhất và có thể sẽ dẫn đến tác động tiêu cực đến tự trường. Ví dụ như: nhà đầu tư mua 100 căn hộ, mỗi căn trị giá 2 tỉ đồng, tổng trị giá 200 tỉ đồng. Theo thông lệ thị trường thì nhà đầu tư chỉ phải đặt cọc 10% giá trị căn hộ, tương đương 20 tỉ đồng nhưng lại có quyền chuyển nhượng cả 100 căn hộ trị giá đến 200 tỉ đồng. Trong khi đó, theo quy định trước đây, nhà chưa được cấp chủ quyền thì không được chuyển nhượng.  (Theo Năng lượng Mới) Mai Phương