11:01

Giải bài toán sử dụng đất vàng như thế nào?

Ứng xử không khéo, những người được trao thẩm quyền định đoạt những miếng đất bằng vàng thật ấy có nguy cơ đương đầu với những điều tiếng không hay, thậm chí nguy hiểm.

Việc dời các cơ quan nhà nước đang đóng ở nội đô Hà Nội ra các khu vực thưa dân cư được xác định một cách chính thức là biện pháp giảm áp lực lưu thông con người, phương tiện đi lại trong nội thành. Mặt khác, Hà Nội bây giờ đã được mở rộng hơn nhiều về phương diện lãnh thổ hành chính; cần định vị lại trung tâm hành chính cho phù hợp với quy mô hiện tại của Thủ đô.

Điều quan trọng là phải làm thế nào để sau khi các cơ quan hành chính ra đi, những miếng đất để lại phải được khai thác vừa ích nước lợi nhà về mặt kinh tế, vừa bảo đảm đạt được mục tiêu của việc di dời cơ quan hành chính là giải toả sức ép về đi lại, sinh hoạt của cư dân đô thị trong một không gian hẹp.

Ngay từ bây giờ, cần dựa vào quy hoạch Thủ đô để tổ chức việc di dời, đặc biệt là tổ chức việc thay đổi chủ thể sử dụng đối với các phần đất do các cơ quan hành chính để lại, một cách chặt chẽ. Không nên để xảy ra tình cảnh dở khóc dở cười: trước khi cơ quan hành chính được di dời, tình trạng tắc đường, kẹt xe còn chấp nhận được, đúng hơn là còn chịu đựng được; nhung sau khi cơ quan hành chính ra đi, thì hàng loạt cao ốc mọc lên trên nền đất để lại, thu hút hàng ngàn người ra vào mỗi ngày và hậu quả là nạn tắc nghẽn giao thông công cộng còn diễn ra triền miên và tồi tệ hơn trước.

Nếu cần, có thể dùng các quy tắc pháp lý để áp đặt các chuẩn mực về xây dựng và khai thác các công trình dự kiến sẽ mọc lên trên những miếng đất vàng ấy: chỉ được xây dựng loại công trình nào đó, với công dụng, quy cách, kiểu dáng, diện tích sử dụng được xác định,...). Kèm theo đó là các biện pháp chế tài nghiêm khắc trong trường hợp vi phạm (dở bỏ công trình sai phép, thu hồi đất trước thời hạn,...).

Vả lại, sự thay đổi nơi định cư của hàng loạt cơ quan công quyền chắc chắn sẽ làm dấy lên cơn sốt đất. Một mặt, đất dân cư ở những nơi các cơ quan này dọn đến sẽ tăng giá vùn vụt; mặt khác, các mặt bằng được giải phóng trong nội ô sau khi cơ quan dời đi sẽ trở thành những miếng đất vàng và là đối tượng chinh phục của các đại gia đầu tư bất động sản.

Loại đất thứ hai này có thể sẽ trở thành tâm điểm của những cuộc bàn luận và những câu chuyện đàm tiếu trên các diễn đàn, ở các công sở, hàng quán. Ứng xử không khéo, những người được trao thẩm quyền định đoạt những miếng đất bằng vàng thật ấy có nguy cơ đương đầu với những điều tiếng không hay, thậm chí nguy hiểm.

Ai cũng biết để thu được một lợi ích lớn, nhiều người sẵn sàng dùng các thủ thuật. Một trong những cách thông dụng để thuyết phục người có thẩm quyền ra quyết định có lợi cho mình là tác động vào ý chí của người này bằng tiền bạc, tài sản, nói chung bằng lợi ích vật chất, gọi nôm na là mua chuộc. Tất nhiên, kiểu tác động này bị pháp luật nghiêm cấm; nhưng người ta có thể làm lén lút, thông qua các cuộc vận động hậu trường..

Hơn nữa, một người chuyển nhượng tài sản không phải của mình, như trường hợp một người giữ cương vị cho phép bán tài sản của Nhà nước, thường mang tâm trạng của một người làm việc cho người khác: đơn giản, lợi ích được trao đổi là của người khác chứ không phải của mình. Người được uỷ quyền bán mà tận tuỵ với công việc cũng sẽ cố gắng bán tài sản với giá tốt nhất có thể được, như thể chính minh là chủ sở hữu. Nhưng trong nhiều trường hợp, người ta có ý trông đợi tìm kiếm cái gì đó cho riêng mình, từ vụ mua bán ấy. Không phải tự nhiên mà dư luận hay xầm xì về những khoản lại quả, hoa hồng, dưới hình thức phong bì được trao tay hoặc lệnh chuyển khoản được thực hiện cho người đại diện chủ tài sản, đại diện chủ đầu tư trong những vụ mua bán công sản, những dự án đầu tư công.

Bởi vậy, không nên để cho các cơ quan di dời chủ động tổ chức việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Thực ra, điều cấm này có căn cứ ngay tại Luật đất đai và được áp dụng đối với quyền sử dụng đất:  cơ quan, tổ chức sử dụng đất thuộc loại được giao mà không phải trả tiền không có quyền đứng ra chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác.

Tốt nhất là một cơ quan nhà nước được chỉ định đứng ra thu hồi đất và tài sản gắn với đất, sau đó tổ chức đấu giá công khai với giá khởi điểm được xác định dựa theo giá thị trường. Còn việc xây dựng cơ sở mới của cơ quan liên quan được xúc tiến dựa theo một dự toán được lập trên cơ sở ghi nhận các nhu cầu hợp lý của công tác, chứ không phải theo kết quả bán các tài sản cũ: tài sản đó, suy cho cùng, là của Nhà nước chứ không phải của cơ quan ấy.

Đấu giá hay chỉ định? Xác định giá bất động sản nhất là đất chủ yếu là 2 hình thức, một là có thể bán đấu giá, anh nào trả giá cao hơn thì trúng, cách thứ hai là bán theo chỉ định, có tư vấn độc lập tham mưu, hoặc nhà nước thuê các tổ chức thẩm định giá sau căn cứ vào đó để chỉ định. Chỉ định thì nhanh mà đấu giá thì lâu, cả hai nguyên tắc này đều theo thị trường. Phương pháp đấu giá công khai minh bạch hơn, nhưng không phải là dễ làm. Muốn đấu giá thì phải có đất sạch đã. Phương thức chỉ định nhanh hơn, cũng đảm bảo với thị trường là có tổ chức định giá hoặc tổ chức tư vấn độc lập người ta xác định nhưng rõ ràng kém tính thị trường hơn phương pháp kia. Trong thực tế Bộ tài chính đang nghiên cứu để xem xét cả hai phương án này, chủ yếu theo thị trường chúng ta lấy đấu giá là chính. Trong trường hợp đặc biệt có những cấp có thẩm quyền mà có những tổ chức định giá tin cậy và trong những trường hợp muốn đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án thì cũng có thể trong một mức độ nào đó áp dụng phương pháp chỉ định giá. Bộ trưởng Tài chính Vương Đình Huệ nói tại phiên chất vấn Quốc hội chiều 24/11.

                                  (VNn) Tác giả: PGS.TS Nguyễn Ngọc Điện