07:00

Những bất cập trong quy định bồi thường bằng đất

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì phương thức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất có các hình thức: Bồi thường đất bằng việc giao đất mới; Bồi thường bằng đất kinh doanh dịch vụ hoặc đất ở; Bồi thường đất bằng tiền; Bồi thường đất bằng việc thực hiện chính sách tái định cư khi thu hồi đất ở. Bên cạnh đó là các cơ chế hỗ trợ khác: hỗ trợ di chuyển và hỗ trợ tái định cư; hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm, hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất...Trên thực tế, trong quá trình triển khai cơ quan làm nhiệm vụ thực hiện việc bồi thường và giải phóng mặt bằng đã gặp nhiều trở ngại và khó khăn. Nhiều quy định chỉ mới thể hiện ở chủ trương, hay áp dụng chưa có hiệu quả. Quy định bồi thường bằng giao đất mới- mang tính hình thức Điều 42 Luật Đất đai 2003 và Điều 6 NĐ số 197/2004/NĐ- CP quy định: Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng đất. Với quy định phương thức bồi thường "đất bằng đất” nêu trên nếu áp dụng khi Nhà nước thu hồi đối với đất nông nghiệp trồng lúa nước là hoàn toàn không có cơ sở thực tế: Quy định này thực chất chỉ tồn tại ở dạng chủ trương và hình thức mà thôi. Khẳng định như vậy là vì, hiện nay, quỹ đất nông nghiệp, đặc biệt là đất trồng lúa nước được thực hiện theo nguyên tắc giao, cho thuê theo hiện trạng và căn cứ vào số lượng nhân khẩu hiện có tại địa phương để cơ quan nhà nước có thẩm quyền phân chia cho các hộ gia đình và cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng ổn định, lâu dài (với thời hạn 20 năm hoặc 50 năm) thì quỹ đất nông nghiệp này ở các địa phương dường như đã được phân chia hết, không còn đất trống hoặc đất dự trữ. Cùng với quy định của pháp luật hiện hành về quyền được sử dụng đất ổn định, lâu dài, hết thời hạn mà người sử dụng đất có nhu cầu thì xin gia hạn tiếp; người sử dụng đất nông nghiệp hợp pháp khi chết được để thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc hoặc theo pháp luật... thì sự xáo trộn trong quan hệ ruộng đất của người nông dân thường ít khi xảy ra (trừ khi Nhà nước thu hồi đất cho các mục đích khác). Quy định nêu trên về đất nông nghiệp cho thấy, việc quản lý và sử dụng đất nông nghiệp trồng lúa nước hiện nay ở các địa phương, đặc biệt là các tỉnh đồng bằng được thực hiện theo phương thức "còn thì chia hết, chết thì không thải” nhằm để tận dụng tối đa quỹ đất nông nghiệp hiện có đưa vào khai thác; mặt khác, cũng là nhằm bảo đảm nguồn sống, nguồn việc làm cho nhà nông. Điều đó rõ ràng rằng, quỹ đất nông nghiệp có khả năng đưa vào khai thác và sử dụng ở các địa phương thì đã được chính quyền địa phương tổ chức giao và cho thuê hết, không còn diện tích trống. Vì vậy, nếu Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp cho các mục đích khác thì hoàn toàn không thể áp dụng phương thức bồi thường "đất bằng đất” nêu trên cho người nông dân có đất bị thu hồi, bởi Nhà nước lấy đâu ra quỹ đất nông nghiệp còn trống để bồi thường cho dân? Trong trường hợp này, để được giao đất mới nhằm đảm bảo nguồn sống và việc làm, chỉ còn cách là người nông dân từ các xã đồng bằng di cư lên các tỉnh trung du và miền núi-nơi mà quỹ đất nông nghiệp dự trữ, hoặc quỹ đất trống, đồi núi trọc được quy hoạch phát triển nông nghiệp có thể còn. Song, đây lại không phải là điều mà người dân mong muốn và lựa chọn, bởi di chuyển chỗ ở là xáo trộn cuộc sống, hơn nữa quỹ đất giao mới sẽ không thể có vị trí khai thác thuận lợi và khả năng canh tác tốt bằng đất mà Nhà nước thu hồi. Như vậy, với phương thức bồi thường "đất bằng đất” trong trường hợp này hoàn toàn chỉ mang tính hình thức mà không áp dụng được trong thực tế. Đa số người nông dân phải chấp nhận (chứ không phải là lựa chọn) phương thức bồi thường "đất bằng tiền” mặc dù nhu cầu của họ rất cần đất để canh tác. Bồi thường bằng đất kinh doanh dịch vụ hoặc đất ở - lợi bất cập hại Theo quy định của NĐ số 17/2006/NĐ- CP và NĐ số 84/2007/NĐ- CP thì: Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp trong trường hợp không được Nhà nước bồi thường bằng đất nông nghiệp tương ứng thì được giao đất có thu tiền sử dụng đất tại vị trí có thể làm mặt bằng sản xuất hoặc kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp. Trong trường hợp không có nguyện vọng nhận bồi thường bằng đất làm mặt bằng sản xuất hoặc kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp thì được bồi thường bằng giao đất ở có thu tiền sử dụng đất tại khu tái định cư hoặc tại vị trí trong khu dân cư phù hợp với quy hoạch. Quy định này một mặt thể hiện cơ chế linh hoạt của Nhà nước trong việc thay đổi phương thức bồi thường để đảm bảo cho người nông dân được quyền rộng rãi trong việc lựa chọn các phương thức bồi thường sao cho có lợi nhất với nhu cầu, điều kiện và khả năng sử dụng đất của mình. Mặt khác, cũng thông qua phương thức bồi thường loại đất này (đất kinh doanh dịch vụ, đất ở) để thay thế loại đất (đất nông nghiệp) mà Nhà nước thu hồi, cũng là một trong những cách thức để Nhà nước thực hiện chính sách ổn định việc làm, kết hợp với chuyển đổi và cơ cấu lại ngành nghề cho người dân ở địa phương trước mỗi quyết định điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước. Tuy nhiên, quy định là một chuyện, song trên thực tế thực thi quy định ấy ra sao để đảm bảo với mục đích nêu trên lại là chuyện hoàn toàn khác. Với cơ chế tưởng chừng như rất linh hoạt ấy lại không thể mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội như Nhà nước mong muốn khi triển khai ở một số địa phương trong thời gian qua. Đất sản xuất kinh doanh dịch vụ và đất ở được bồi thường theo phương thức nêu trên đã vào tay các "cò đất”, các nhà đầu cơ ngay từ khi dự án mới hình thành ở giai đoạn quy hoạch tổng thể. Chính quyền địa phương chưa có cơ chế quản lý và kiểm soát nghiêm ngặt để người dân chuyển nhượng, mua bán loại đất này ngay từ khi chưa nhận đất bồi thường (mới nằm trong chủ trương). Tình trạng "bật đèn xanh” của các chủ tịch xã, chủ nhiệm hợp tác xã nông nghiệp thông qua việc xác nhận các hợp đồng chuyển nhượng đất 5% trong cơ chế hợp tác xã trước đây được Nhà nước chuyển thành đất ở để bồi thường cho dân khi có dự án mà Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp hoặc đất dịch vụ 10%. Hiện tượng này diễn ra tràn lan ở các địa bàn, các khu vực có dự án phát triển khu đô thị nhưng không được cơ quan có thẩm quyền ngăn chặn. Không khó khăn gì để chứng kiến tình trạng nêu trên ở các quận, huyện như Hà Đông, Hoài Đức, Thanh Oai; Quốc Oai, Mỹ Đức (Hà Nội)... nơi mà hàng loạt các dự án phát triển đô thị đã và đang được triển khai sôi động. Với tình trạng mua bán, chuyển nhượng "non” đối với đất kinh doanh dịch vụ, đất ở được bồi thường từ việc Nhà nước thu hồi đất được phản ánh ở trên, người dân có thể nhận về cho mình một khoản tiền lớn hơn khoản tiền mà Nhà nước bồi thường theo phương thức bồi thường "đất bằng tiền”; song hậu quả lại xảy ra khó lường. Có được chút tiền, người dân cũng không biết phải xoay xở ra sao với khoản tiền đó bởi thói quen và nghề nghiệp hàng ngày, vốn sống và sự tồn tại của họ là gắn với nghề nông, gắn với ruộng đồng; họ không thể sử dụng khoản tiền đó để kinh doanh có hiệu quả bằng nghề nghiệp khác mà nghề nghiệp đó không phải là sở trường của họ. Trên thực tế, đã không ít các trường hợp, sau khi bán đất, người nông dân rơi vào tình trạng trắng tay, không đất sản xuất, không nghề nghiệp kiếm sống, không còn một đồng vốn bởi tiền đó phần lớn được sử dụng vào các cuộc cá độ, các cuộc đỏ đen và những trò tiêu khiển khác..., mầm mống tội phạm cũng phát sinh từ đây. Cùng với đó, tình trạng tranh chấp, bất đồng, mâu thuẫn phát sinh từ sự mua bán, chuyển nhượng đất kinh doanh dịch vụ, đất ở nêu trên cũng diễn ra hết sức phức tạp. Vì hợp đồng mua bán, chuyển nhượng được ký từ khi người dân chưa nhận được đất bồi thường của Nhà nước, nên sau này khi Nhà nước bồi thường thì người đứng tên nhận đất vẫn là những người dân có đất bị thu hồi; trong khi đó, thực chất trước đó họ đã bán cho người khác, đã nhận đủ tiền ngay từ thời điểm làm hợp đồng mua bán, chuyển nhượng. Tuy nhiên, giá đất trên thị trường giữa thời điểm mua bán, chuyển nhượng với thời điểm nhận đất là hoàn toàn khác nhau và thông thường ở thời điểm người dân nhận đất cao hơn so với thời điểm trước đó vì đất lúc này đã được hoàn thiện hạ tầng, lại được hưởng lợi thế từ các dự án liền kề đang đầu tư. Bởi lẽ đó nên người dân thường đứng trước hai hướng xử sự đối với người ký kết hợp đồng với mình là: hoặc không tiếp tục thực hiện hợp đồng với lý do hợp đồng ký trước đây vô hiệu (vô hiệu về đối tượng), yêu cầu người mua nhận lại tiền; hoặc yêu cầu người mua phải trả thêm cho họ một khoản tiền chênh lệch về giá trị của đất ở hai thời điểm khác nhau thì họ mới bàn giao giấy tờ và đất trên thực tế cho người mua. Với yêu cầu đó cũng không dễ gì người mua chấp nhận và đáp ứng. Vì vậy, những tranh chấp, bất đồng xảy ra trong trường hợp nêu trên là hết sức phức tạp, nhiều vụ việc xảy ra trong thời gian qua được giải quyết không phải bằng thương lượng, hòa giải hay bằng sự can thiệp của pháp luật, mà phần lớn lại giải quyết bằng kiểu "giang hồ”, kiểu "xã hội đen” với nhau. Trước thực trạng nêu trên, cho thấy, hiệu quả tích cực của chính sách pháp luật về bồi thường và giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất không thể hiện ở việc đa dạng hóa các phương thức bồi thường khi Nhà nước thu hồi, mà điều cơ bản là các phương thức đó có được áp dụng phù hợp và có hiệu quả trên thực tế hay không? Có mang lại quyền lợi thiết thực cho người dân, cho chủ đầu tư và cho Nhà nước hay không? TS Nguyễn Thị Nga